Министр архитектуры и строительства – о наращивании темпов строительства жилья для многодетных и развитии рынка арендного жилья
Вопросы строительства находятся на постоянном контроле Главы государства. Президент неоднократно подчеркивал, что необходимо увеличивать объемы жилищного строительства. В этом году планируется ввести в эксплуатацию 4 миллиона квадратных метров жилья, почти четверть из которых – с государственной поддержкой. Недавно Министерство архитектуры и строительства озвучило планы на пятилетку. Прогноз положительный. Традиционные объемы значительно увеличатся. Задача – обеспечить граждан собственным жильем, ведь очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий по-прежнему велика. Строители заверяют: есть возможности реализовать намеченное. На чем сейчас сконцентрирована строительная отрасль страны, как планируется стимулировать коммерческих застройщиков на возведение арендного жилья и бонусах системы строительных сбережений – об этом в интервью «Р» рассказал Министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович.
Динамичное развитие
– Руслан Викторович, в этом году пандемия коронавируса негативно отразилась на мировой экономике. Ощутила ли строительная отрасль Беларуси это влияние и как удается развиваться в таких непростых условиях?
– Хочу отметить, что строительная отрасль Беларуси динамично развивается в нынешних действительно непростых условиях. И что важно, она продолжает демонстрировать положительный результат. В частности, за десять месяцев года объем строительно-монтажных работ прирос на 104 процента к уровню прошлого года. Безусловно, негативный эффект от пандемии сказался на отрасли. И в первую очередь на экспорте товаров и услуг – он немного снизился. К сожалению, рынки так и не открылись в том объеме, в котором мы ожидали. Есть определенные ограничения по перемещению наших строителей (даже на рынок России). Вместе с тем начат ряд проектов в Калужской области, белорусские строители приступили к реализации проектов в Воронеже и Ленинградской области. Мы стремимся к тому, чтобы выйти на показатели 2019 года.
Что же касается работы на внутреннем рынке и строительства жилья, то темпы сохранились и продолжают наращиваться. Рассчитываем, что стройотрасль будет продолжать развиваться в заданных параметрах. Безусловный приоритет – объемы строительства жилья. И тут с удовлетворением отмечу, что планы остались неизменными. В этом году мы планируем возвести 4 миллиона квадратных метров жилья. Есть все предпосылки к тому, что эта задача будет выполнена. По результатам работы за 10 месяцев мы уже приблизились к отметке 82 процента от плана.
– В августе во время совещания у Главы государства по актуальным вопросам функционирования и повышения эффективности строительной отрасли были поддержаны предложения Минстройархитектуры в части наращивания темпов строительства жилья для многодетных семей и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поделитесь планами, о каких объемах идет речь?
– Если говорить о планах, то по итогам этого года мы планируем обеспечить жильем 11 тысяч многодетных семей. Для понимания, еще в 2017 году жильем обеспечили только 3 тысячи таких семей. Именно с этого года темпы строительства для этой категории граждан активно наращивались, и уже в 2018 году обеспечили жильем 8 тысяч многодетных семей, а в прошлом году – 10 тысяч. Такая динамика будет продолжена.
При этом мы решаем еще одну важную задачу. Необходимо обеспечить направление многодетной семьи в течение года на строительство жилья. Уже в этом году направлено около 15 тысяч семей. В целом же на следующий год запланировано возвести для многодетных семей 720 тысяч квадратных метров жилья.
Деловой подход
– Что касается цены возводимого жилья. Какие есть резервы по снижению его себестоимости и за счет чего удается соблюдать пропорцию стоимости квадратного метра с господдержкой к уровню средней зарплаты?
– Для начала немного цифр. Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья, которое возводится с господдержкой, составляет 1032 рубля. И по итогам года прогнозируем, что эта цифра не превысит 1080 рублей. При этом обращаю особое внимание: соотношение стоимости квадратного метра жилья и среднемесячной начисленной зарплаты сегодня составляет 0,84. Это хороший показатель. И думаю, что он будет сохраняться и в будущем году.
Теперь что касается дальнейших планов по сокращению стоимости. Здесь видится основная работа по линии импортозамещения. Это то, что находится в зоне ответственности самих строительно-монтажных предприятий, трестов производителей строительной продукции. А что касается госрегулирования, то здесь уже значительная работа проведена. В частности, принят Указ об ограничении прибыли застройщиков. Убежден, он должен сыграть свою роль и определенным образом сдержать темпы стоимости, в том числе и коммерческого жилья.
– К слову, недавно этот Указ очень активно обсуждался. И многие поспешили сделать умозаключения, что это решение приведет к краху отрасли. Давайте расставим точки над «i». Для чего принято данное решение и как оно может отразиться на организациях отрасли?
– Домыслы могут быть разными. Но есть неоспоримые факты. Сейчас в отрасли есть разные участники строительной деятельности. И, к сожалению, не все имеют необходимые мощности и не все добропорядочные. При этом зарабатывать деньги хотят все. В итоге страдает потребитель. Для того чтобы ограничить круг до тех предприятий, которые имеют реальные возможности самостоятельно строить, и был принят этот Указ. В нем четко определено, что если предприятие-застройщик имеет в достаточном количестве оборотные средства, которыми оно может пользоваться для строительства жилого дома, то оно имеет право строить дом за свои деньги и потом продавать без каких-либо ограничений по рентабельности. Это если строить за свои деньги.
Практика показывает, что если строит организация, которая не имеет ничего, кроме желания – то есть отсутствуют в достаточном количестве оборотные средства и они кредитуются в банке, – это приводит в конечном счете к значительному удорожанию квадратного метра. И все проценты банковских кредитов ложатся на плечи будущих жильцов. Поэтому, если организации участвуют в строительстве с помощью кредитов, которые берут граждане для строительства дома, – ограничение 5 процентов. Я думаю, это справедливо.
Что касается строительства с господдержкой, мы видим: процент рентабельности у таких застройщиков и так не превышает 5 процентов. Поэтому каких-то серьезных изменений и тем более потрясений для государственных УКС и ДСК не будет.
В первую очередь мы этим указом ограничили рынок от возможной интервенции неблагонадежных заказчиков.
– А таких еще хватает на рынке?
– К сожалению, такие организации есть. И у нас из-за них до сих пор остаются проблемные дома. Компании, не имея собственных средств, взяли деньги у будущих жильцов и развалились. Эти средства пропадают, и потом люди имеют большие проблемы с их возвратом и получением для себя жилья. Пока что остаются такие факты. Именно по этому поводу мы обратили отдельное внимание на такой вид участия в строительстве, как облигации. Организации получали от выпуска облигаций деньги и тратили не на строительство конкретных жилых домов. Поэтому и получалось что-то вроде финансовой пирамиды.
– Раз уж заговорили о проблемных домах. Как решается вопрос с несвоевременной сдачей домов в эксплуатацию?
– К сожалению, тема долгостроев не утратила свою актуальность. Конечно, это не то количество жилых домов, которое было раньше. Но тем не менее они есть. В основном остались дома, которые строились по облигациям.
Для того чтобы навести порядок в этом вопросе, принят соответствующий Указ Главы государства. И сегодня согласование продления сроков строительства проходит не на уровне заказчика и подрядчика, а на более высоком. Эти вопросы рассматриваются местными органами власти, а повторно уже в Министерстве с вытекающими последствиями для всех участников строительства.
Бывает и такое, что долгострои образуются по причине нехватки средств на строительство инженерной инфраструктуры. Порой возникают парадоксальные ситуации. Дом построен, но не подключен к сетям. Из-за этого его не могут ввести в эксплуатацию. В Минске сейчас несколько домов со сверхнормативными сроками именно по этой причине. Подчеркну, что это коммерческое жилье.
Здания на завтра
– В октябре подписан Указ о государственной системе жилищных строительных сбережений. Также недавно вступил в действие Указ об ипотеке. Как будут работать эти инструменты на практике и насколько проще станет гражданам приобрести собственное жилье?
– Подчеркну, что это дополнительные инструменты, которые дадут возможность построить жилье тем, кто не имеет в полном объеме средств для его приобретения. Что касается жилищных строительных сбережений. Человек, имея определенную сумму денег, несет в банк и кладет их на счет. Получает за это проценты. При накоплении 30 процентов от стоимости квартиры появляется возможность стать в очередь и получить льготный кредит на строительство жилья. При этом он не обязательно должен быть нуждающимся в улучшении жилищных условий. Кроме процентов по вкладу, человек будет получать государственную премию. А это 10 процентов годовых от ставки рефинансирования. После накопительного периода можно будет взять кредит. Ставка по нему не будет превышать проценты по вкладу более чем на 3 процентных пункта. При этом процент по вкладу будет ниже среднего по рынку, но нивелировать это будет премия государства.
Теперь что касается ипотеки. Это также один из инструментов, который позволяет массово нарастить жилищное строительство. И он должен полноценно заработать в стране в следующей пятилетке. Мы рассчитываем, что он станет выгодной альтернативой традиционному кредиту за счет нескольких факторов – длительного срока выплаты и невысоких процентных ставок.
– Президент неоднократно подчеркивал: необходимо увеличивать фонд арендного жилья в стране. За счет чего этого можно добиться? И рассматривается ли возможность привлечения частных застройщиков к возведению такого жилья?
– Рынок арендного жилья в нашей стране находится в начальной стадии. Об этом говорят и объемы его строительства. В этом году построено 135 тысяч квадратных метров такого жилья, в том числе около 90 тысяч – за счет бюджетных средств. Мы понимаем, что будущее за развитием этого направления. Во-первых, такое жилье дает определенные возможности, в том числе по трудовой миграции. Человек может совершенно спокойно работать там, где ему больше платят и где ему удобнее проживать.
Уже на следующий год мы планируем построить около 200 тысяч квадратных метров арендного жилья. Причем оставляем не более 90 тысяч метров за счет бюджета. Рассчитываем, что все остальное будут строить в том числе и коммерческие предприятия. Для стимулирования прорабатываем различные варианты. В том числе рассматриваем возможность предоставления коммерческим застройщикам бесплатных земельных участков и оплату подведения инженерных сетей к домам за счет бюджета. Но при условии, что коммерческий застройщик построит жилой дом с последующей передачей его в поквартирную аренду.
При этом есть один существенный нюанс: у нас в стране арендное жилье пока, к сожалению, не окупаемое. Единственное место, где оно может окупиться, – это Минск. Здесь цена аренды соответствует рыночной. Мы понимаем, что если одна и та же квартира в Минске в аренду может стоить до 1000 рублей, то в Бресте и Гомеле это будет уже около 350–400 рублей, а в районном центре цена будет максимум доходить до 100 рублей. И это при том, что затраты на строительство абсолютно одинаковые. Поэтому здесь необходимо переходить от заниженной ставки по аренде к единой рыночной. При этом предоставлять субсидии на оплату аренды квартиры тем, кто испытывает определенные трудности.
– Еще одно направление, на которое делается ставка, – электрификация жилья. Какие стимулы создаются для перехода на электричество и какие преимущества таких домов?
– Министерство архитектуры и строительства поддерживает развитие данного направления. Здесь сплошные плюсы для будущих жильцов таких домов. Во-первых, человек может спокойно вздохнуть, ведь у него не будут больше отключать горячее водоснабжение. Во-вторых, он не привязан к срокам включения и выключения отопления. Теперь что касается стоимости строительства. По нашим расчетам оно на 7 процентов дешевле возведения стандартного жилья, которое строится с трубной системой отопления. И экономика, и технические возможности играют в сторону этого варианта
При этом мы понимаем: пока полностью использовать электроэнергию получается немного дороже. Хотя есть различные тарифы и действуют стимулирующие меры. Но если быть объективным, то сейчас мы за отопление платим только 30 процентов. А когда прекратится перекрестное субсидирование, можно сопоставить реальные цифры. За электроотоплением будущее, поэтому в планах за ближайшую пятилетку построить не менее миллиона квадратных метров такого жилья. Хотя есть и определенные сложности: для этих домов нужно создать соответствующую инфраструктуру. Также необходимо будет достраивать трансформаторные подстанции и усиливать имеющиеся. С Министерством энергетики будем активно работать в данном направлении.
Не вместо, а вместе
– Уже было заявлено, что ежегодно в Минске будет строиться не более 600 тысяч квадратных метров жилья в год. А все внимание будет переключено на города-спутники, которых у Минска пять. Как сейчас обстоят дела с их развитием?
– Эта тема актуальна. За девять месяцев этого года построено около 82 тысяч квадратных метров жилья в городах-спутниках. Основной упор пока сделан на Смолевичи. По остальным городам-спутникам разрабатывается градостроительная документация. У нас есть четкое указание – в Минске строить не более 600 тысяч квадратных метров жилья. Если в областных центрах и регионах есть возможность за счет имеющихся денежных средств обеспечивать жильем не только многодетных, но и нуждающихся в улучшении жилищных условий, то в Минске обеспечиваются только многодетные. Другие категории даже не просматриваются. Поэтому здесь нужно однозначно увеличивать темпы строительства в городах-спутниках.
Что касается инфраструктуры, то соответствующим Указом Главы государства предусмотрено ее развитие в каждом из городов-спутников. К моменту развертывания серьезного объема жилищного строительства вся необходимая инфраструктура в этих городах должна быть уже подготовлена.
– В этом году Министерством утверждено большое количество строительных норм. Какой эффект от их внедрения почувствуют граждане и когда планируется завершить процесс создания и принятия таких норм?
– С удовлетворением отмечу, что на сегодняшний день уже принято 58 строительных норм. А всего до конца их будет принято 61. Как известно, эти нормы идут в замен ТКП и других локальных правовых актов, которые имели обязательный характер не только в части обеспечения безопасности, но и регламентировали и описывали требования по конкретным условиям строительства, деталям, узлам и материалам. Все это не давало возможности внедрять какие-либо новые технологии и новые материалы. Для этого необходима была доработка этих правил. А вот строительные нормы позволяют это делать безболезненно. И все это послужит стимулом к инновационному развитию строительной отрасли. Обязательными останутся нормы, касающиеся безопасности. Все остальное будет носить рекомендательный характер.
– Что касается приоритетов развития строительной отрасли на предстоящую пятилетку. На чем будет сделан акцент?
– Если говорить об основных направлениях на ближайшую пятилетку, первое и самое важное – это экспорт. И в первую очередь экспорт строительных услуг и материалов. Важно, чтобы наши подведомственные организации и организации коммунальной формы собственности выезжали и зарабатывали валюту. Второе направление – инновационность. Крайне важно идти в ногу с прогрессом. Если говорить о внутреннем рынке, то социальная направленность строительной отрасли сохранится. Будем заниматься улучшением условий предоставления жилья, совершенствованием технологий. И, безусловно, будем наращивать объемы строительства жилья.
Владислав Сычевич, «Рэспубліка», 23 ноября 2020 г.