Гаражи и ценовые виражи. Минстройархитектуры переписывает нормы проектирования подземных гаражей

Во дворах все меньше места для детских и волейбольных площадок, песочниц, беседок и клумб с георгинами. Все заполонили автомобили. И это касается не только кварталов, сформированных в прошлом веке, но даже в большей степени новостроек, при возведении которых, как известно, действует норматив проектирования: одна квартира – одно машино-место. Но правдами-неправдами застройщики пытаются уйти от строительства подземных паркингов. Их если построить, то потом не продать. Характерный пример. УКС Советского района (госзастройщик, которого трудно упрекнуть в накручивании цен) продает в новостройке по улице Волгоградской двухкомнатные квартиры по 1.080 долларов за метр в эквиваленте, а с двойным машино-местом – по 760 у.е. Скидка обусловлена тем, что гараж обойдется в 42 тысячи долларов, или по 1.640 у.е. за квадратный метр! Вдвое дороже, чем в квартире, – это просто парадоксальная экономика. За такие деньги можно сменить как минимум 5 авто. Откуда такие цены?

Как утверждают эксперты, подземные гаражи в многоэтажках дороги по определению: усиленные перекрытия, много бетона, арматуры и масса предъявляемых технических требований. Есть специфика удаления и подачи воздуха. Например, шахту воздуховода нужно умудриться разместить в 15 метрах от жилья и детских площадок либо тянуть ее через всю новостройку на 50 метров ввысь. Плюс автономные системы вентиляции и дымоудаления, трапы и лотки для отвода воды. Современный технический кодекс установившейся практики «Гаражи и стоянки» разрабатывался в 2007 году, на базе российских норм. И застройщики стали задавать все больше вопросов компетентным специалистам. Учитывают ли нормы экологичность новых двигателей и качество топлива? Кто проверял расчетный периметр очага пожара или эффективность системы противодымной вентиляции при включении автоматической установки пожаротушения? Ответы оказались противоречивы...

Прошлой весной ассоциация застройщиков решила провести несколько первых комплексных натурных экспериментов по изучению эффективности систем приточно-вытяжной вентиляции подземного паркинга и систем пожаротушения. В подземном гараже площадью 2,5 тысячи кв. м сданной в эксплуатацию, но еще незаселенной новостройки по Сморговскому тракту по специально разработанной методике РУП «Стройтехнорм» было организовано движение автомобилей и их прогрев. Одновременно представители РУП «Научно-практический центр гигиены» Минздрава отбирали пробы воздуха у детской площадки, на разных этажах жилого дома и у мест выброса выхлопов. Содержание диоксидов азота и серы, оксида углерода, углеводородов и пыли не превысило предельно допустимые концентрации. Это означает: вытяжной противодымной вентиляции для гаража вполне достаточно, шахты излишни.

На втором этапе испытаний, которые проводились по методикам и под контролем Минского городского управления МЧС с участием РУП «Стройтехнорм», подожгли автомобиль. Для проведения испытаний взяли Ford sierra, Opel kadett, ГАЗ–2410. Заправили 92-м бензином на полбака и поставили их на расстоянии 50–60 см друг от друга топливными баками к Ford sierra. Его подожгли, предварительно загрузив 60 кг резиновых покрышек, 15 кг смазочного масла, 83 кг дров. Вот как комментирует произошедшее сразу после поджога Роман Глинистый, член технического комитета по стандартизации при РУП «Стройтехнорм»:

– Опыт показал, что запуск системы оповещения о пожаре произошел слишком поздно – когда вскрылся первый спринклер (ороситель), через 9 минут после начала горения автомобилей. Я лично находился в гараже, и через 10–15 секунд после включения системы оповещения людей выйти из зоны пожара уже было невозможно. Дымопаровоздушная смесь распространялась лавинообразно.

Представляете, на стоянке в гараже, готовом к эксплуатации, стоимостью 10.000 долларов в эквиваленте (минимальная цена, потому что у застройщика свои строители и проектировщики), через 10 секунд после реального возгорания автомобиля в соседних погибли бы люди... И это оказалось совсем просто исправить, если применять систему пожарной сигнализации с дымовыми пожарными извещателями, которые активизируют систему оповещения через 4 минуты после возгорания. Тогда появляется достаточный запас времени, чтобы выбраться наружу. Это доказали 85 добровольцев, задействованных в отдельном эксперименте, в том числе мама с ребенком, которые покинули свои авто и спокойно вышли из гаража через 1,7 минуты после включения системы оповещения о пожаре. Такой вариант, кстати, позволит уменьшить количество дорогостоящих эвакуационных выходов. А взрыва, которым пугали организаторов эксперимента, не произошло вовсе. Более того, с учетом работы установки автоматического пожаротушения рядом стоящие автомобили остались не только целы и невредимы, но даже практически идеально чистыми, без копоти. Фактическая площадь пожара оказалась ограниченной проекцией на пол габаритов поджигаемого авто, то есть на 40 % меньше нормативной, что помогло значительно уменьшить расход воды на тушение. Возможны стали и некоторые послабления в проектировании пожарной автоматики.

– На основании проведенных испытаний, – рассказывает Роман Глинистый, – откорректирован ряд требований по запуску систем оповещения людей о пожаре и управлению эвакуацией, а также по выбору спринклерных оросителей установок пожаротушения. Изменения уже внесены в проект ТКП «Пожарная автоматика зданий и сооружений. Строительные нормы проектирования».

По приблизительным подсчетам, только прямая экономия при строительстве подземного гаража–стоянки с учетом сделанных натурных испытаний составит примерно по 1.000 рублей на одну парковку. А с учетом косвенных затрат, которые также отпадут, это серьезный минус в себестоимости.

КОМПЕТЕНТНО

Сергей Статкевич, начальник сектора РУП «Стройтехнорм»:

– Сейчас создан временный научный коллектив для переработки ТКП «Гаражи и стоянки». Результаты исследования и экспериментов будут включены в проект документа. Это прежде всего будет касаться объемно–планировочных решений, расположения эвакуационных выходов, расстояний между ними. Если будут приняты решения по изменению огнестойкости строительных конструкций, то, само собой, это повлечет уменьшение расхода бетона. Что касается инженерных систем дымоудаления, тушения и сигнализация, то эффективность их подтверждена, вопрос может коснуться инженерных частностей, связанных с расстановкой оросителей, расходом воды и площадью тушения. Работа уже активно идет. В этом году подготовим первую редакцию ТКП, которую получат все заинтересованные инстанции для ознакомления.

Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ООО «Вива Капитал»:

– Очень хотелось бы, чтобы наши паркинги строились по нормативам того же века, что и машины. А то ведь сейчас машино–места строим по нормам 20-го, а машины собираем по технологиям 21 века. Поэтому паркинг многократно дороже, чем автомобиль. Но у нас ведь и дома строятся по старым нормам. Наша компания предъявила около 100 замечаний к проекту типовой индустриальной серии, который используется уже 20 лет.

Олег Быковский, директор ОАО «Институт «Минскгражданпроект»:

– Проблема парковок только проектными действиями не решится. Пока у нас можно бросать машину где попало во дворе, можно парковаться в центре города бесплатно, порядок не наведешь. И получается, что у нас в городе все меньше пространства для людей и все больше для машин. Мы проектировали жилье в районе Парка высоких технологий. Пытались заложить надземные этажерки, которые в 2 раза дешевле, чем подземные паркинги. Нет спроса. В итоге поставили жилые столбики, и все пространство между ними заполнено парковочными местами. Если это жителей устраивает, значит, живите на парковках.

ЦИФРЫ

По данным комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, сейчас в городе строится 109 жилых домов. Из них 14 с подземными паркингами, 50 – с надземными парковками и 45 с плоскостными стоянками.

КСТАТИ

Нормы пожарной безопасности в гаражах экспериментальным путем проверялись Центральным институтом пожарной охраны СССР в 1958 году.

Аэлита Сюльжина, «Советская Белоруссия», 2 марта 2018 г.