Министр Анатолий Черный – об объемах строительства жилья с господдержкой, развитии городов-спутников и причинах ажиотажного спроса на цемент
Медленно, но верно строительная отрасль выходит из затянувшегося кризиса: объемы возводимого жилья растут, увеличивается доля отрасли в ВВП. Основным драйвером строительства в ближайшие годы должно стать возведение жилья для многодетных семей, в городах-спутниках, а также индивидуальное жилищное строительство. О готовящейся Стратегии развития строительного комплекса до 2025 года, о том, сколько квартир построят для многодетных семей, когда организации отрасли массово перейдут на BIM-технологии и какие уроки рынок вынес из цементного ажиотажа, «Р» рассказал Министр архитектуры и строительства Анатолий Черный.
Динамика с плюсом
– Анатолий Борисович, как чувствует себя отрасль сегодня? Закончился ли прошлогодний кризис, когда падали объемы работ и производства и снижались инвестиции?
– Для начала скажу, что кризис в отрасли был не только в прошлом году, он был довольно затяжной. В свое время в разы сократилось кредитование жилья с господдержкой, загрузка предприятий была неполной. Серьезно упали инвестиции, 50 процентов которых – это строительно-монтажные работы (СМР). В прошлом году был предпринят ряд мер для увеличения инвестиций в экономику на уровне 112 процентов к 2017-му. Соответственно это и дало прирост в объеме 108,4 процента к прошлому году. В подрядной деятельности этот показатель составляет 105,4 процента. Все это говорит о том, что стройорганизации нормально загружены, их экономическое положение поправляется. Добавлю еще, что последние годы отрасль оказывала отрицательное влияние на экономику, ее доля в ВВП снижалась от минус 0,5 процентного пункта до минус 0,4 процентного пункта. За полугодие 2018-го мы имеем результат + 0,4 процентного пункта и видим положительную динамику.
– На недавнем заседании Президиума Совмина Андрей Кобяков заявил, что необходимы понятные и четкие показатели эффективности в строительной отрасли. О чем шла речь?
– Методы эффективности определены давно и понятны для всех. Ваш вопрос касается Стратегии развития строительного комплекса до 2025 года, речь шла о ней. Сейчас стратегия готовится, и в ней как раз заложены те самые показатели эффективности. Это комплексное управление проектами, строительство объектов под ключ, электронное моделирование (BIM-технологии) и применение новых технологий в строительстве. Это в общих чертах основные направления, которые мы должны развить. Их наполнение будет четко расписано в стратегии. Сейчас мы разрабатываем нормативную документацию под эти направления.
– Давайте тогда более предметно поговорим о Стратегии развития строительного комплекса до 2025 года.
– Стратегия – это долгосрочный план. Большую ставку в документе мы делаем на строительство жилья. И важнейшее место здесь занимает строительство жилья с господдержкой для многодетных семей. На ближайшие годы мы закладываем такую цифру для этой категории – минимум 7 тысяч квартир в год. В прошлую пятилетку максимум составил 6649 квартир. В этом году построим 7029, планку опускать не будем, а, напротив, станем строить больше. Мы должны обеспечить все многодетные семьи, которые желают построить свое жилье. Это одна из основных задач.
В последние годы строительство жилья заметно снизилось, сегодня ситуация плавно меняется. Хотя, обращу внимание, все будет зависеть от востребованности квартир на рынке и наших финансовых возможностей. Ведь строительство жилья завязано на строительстве инфраструктуры. В стратегии мы рассматриваем возможности его финансирования из нескольких источников. Один из них – это бюджетное финансирование за счет республиканского и местных бюджетов, а также за счет Министерства энергетики, которое выступает поставщиком услуг. Другой источник, который пока неактивно используется, – средства от продажи земельных участков на аукционах. Сегодня постановление № 298 дает возможность возмещать затраты на инфраструктуру при вводе объектов за счет граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий. И третий источник, который мы рассматриваем, – это собственные или кредитные средства поставщиков услуг. Ведь в будущем поставщик услуг (канализационных, водопроводных, газовых) на этих же сетях зарабатывает. Мы рассматриваем такую схему: кредитовать организации и строить сети заранее, а потом возмещать эти затраты за счет компенсаций. В случае строительства жилья для нуждающихся эти затраты будут компенсироваться предприятиям из республиканского или областных бюджетов.
Возведение жилья будет связано с возможностями по строительству инфраструктуры и с возможностью кредитования нуждающихся граждан по Указам № 13 и № 240. Рассчитываем в ближайшее время возводить 4–5 миллионов квадратных метров. Состояние экономики позволяет эти цифры выполнить.
Поддержка многодетных семей
– Объем ввода жилья с господдержкой в этом году вырос почти вдвое по сравнению с 2017-м. Каков ваш прогноз на ближайшее время?
– В этом году с господдержкой мы построим 900 тысяч квадратных метров жилья. В прошлом году, для сравнения, цифра составила 587,9 тысячи – это был минимум. Менее 900 тысяч мы уже не планируем опускаться, это будет самая низкая точка, дальше будет только рост. Этот объем позволит нам обеспечить нуждающихся в улучшении жилищных условий: в основном это многодетные семьи, а также другие категории граждан, которые подходят под льготное кредитование и формируют очередь нуждающихся. Разумеется, мы будем опираться на экономическую ситуацию и возможности банков. Конечно, строители были бы заинтересованы в больших объемах, но сегодня есть немало статей, на которые расходуется бюджет.
– Когда говорят о стоимости жилья, нередко упоминают желаемую формулу цена «квадрата» = средняя зарплата. Имеет ли право на существование такой подход?
– Эта формула касается строительства жилья для нуждающихся. Я не скажу, что сами строители в восторге от такого подхода, но ведь наша отрасль выполняет социальную задачу. Работа по сокращению стоимости квадратного метра ведется для того, чтобы за меньшие деньги строить больше жилья. Это важная цель, от которой мы не откажемся в ближайшие годы. Напомню, что в 90 процентах случаев речь идет о многодетных семьях, и мы всегда будем поддерживать эту категорию граждан. В 2013 году Президент ставил задачу, чтобы соотношение заработная плата – цена квадратного метра было минимум на уровне 1,2. По полугодию 2018-го наш результат 0,94. То есть планка существенно снижена. Конечно, доходность предприятий здесь тоже минимальная, но такая задача заставила их снизить затраты. Результат за два года показал, что резервы для этого были. Так что сегодня никто из организаций не отказывается от строительства жилья с господдержкой: они снизили себестоимость и все равно имеют возможность получать положительную рентабельность.
– Система жилищных сбережений, о которой сейчас много говорят, придаст импульс рынку?
– Сама по себе система жилищных сбережений быстрого толчка не даст. Ведь речь идет об определенном периоде накопления тех граждан, которые вступят в систему. Это инертный период, эффект от которого мы ощутим не сразу. При этом мы должны думать и на перспективу. Если сегодня люди начнут накапливать деньги и вступать в систему жилищных сбережений, уже через несколько лет появится еще один дополнительный источник для строительства жилья, который может дополнительно вливаться в стройку. Здесь все источники важны. К 2021 году такой вариант точно сработает, деньги накопятся и будут работать в экономике. Это привлекательная система.
Смолевичи – пилотный проект
– Как сегодня реализуется Госпрограмма по строительству жилых районов для жителей столицы в городах-спутниках? Помимо проекта указа о поддержке минчан при строительстве в Смолевичах какие еще направления в разработке?
– Вопросы развития городов-спутников – это комплексная тема. Речь идет не только о строительстве жилья, но и об инфраструктуре (социальной, инженерной, транспортной), а также об источниках финансирования. Мы планировали сделать ставку на строительство жилья с господдержкой, перетянуть его в города-спутники. Но здесь мы сталкиваемся с ограниченным объемом средств. А для развития коммерческого жилья нужна такая инфраструктура, чтобы люди за 15–20 минут могли добираться до Минска. На Смолевичах мы решили показать пример: люди готовы ехать в города-спутники, но для них нужно создать комфортные условия. Сейчас там модернизировали железнодорожную станцию, дальше планируется расширение автомобильной дороги от Кургана Славы, все это улучшает логистику. Так что мы предлагаем возможность минчанам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, строиться без очереди по заявительному принципу и кредитоваться совершенно по другим условиям. Предварительный опрос показал: спрос на это есть, буквально после выхода указа мы увидим, как проект будет работать. Но для начала, подчеркну, в них нужно развить инфраструктуру. Только после этого они станут привлекательны для строительства коммерческого жилья. Пока же нам нужен пилотный проект, чтобы показать его привлекательность и для местных властей, и для самих людей. Если проект выстрелит, действие указа можно распространить на другие города-спутники.
– Какую ставку Министерство делает на экспорт услуг?
– Давайте поговорим не только об экспорте услуг, но и товаров. Ведь сегодня далеко не все стройматериалы, которые выпускают наши предприятия, мы полностью потребляем внутри страны. По некоторым направлениям мы экспортируем до 90 процентов произведенного объема. Например, почти 90 процентов стекла, более 60 процентов керамической плитки. Экспорт – это наша необходимость: предприятия должны быть загружены на 100 процентов, а излишки нужно продавать. Это первостепенная задача. Что касается экспорта услуг, это важное направление, но появилось оно из-за того, что стройорганизации на внутреннем рынке были загружены не до конца. Поэтому свободные ресурсы используем на экспорт и зарабатываем валюту. Сейчас это направление меняет вектор: крупные зарубежные строительные компании выходят на рынок со своими инвестициями. Именно такие игроки наиболее востребованы. В нашей стране действует Указ № 534, благодаря которому мы получили возможность со своими инвестициями также выходить на зарубежный строительный рынок. Пилотным и довольно востребованным в России проектом стала школа на 1000 мест в Калуге, она введена в эксплуатацию. Поэтому экспорт с собственными инвестициями – это то, что мы будем развивать и в дальнейшем. Сейчас в Калуге строится еще одна школа, есть немало других предложений. В странах Африки, например, есть варианты строительства производственных предприятий. В Стратегии развития стройкомплекса до 2025 года экспорт услуг также одно из серьезнейших направлений, над которым мы будем работать по новым подходам. В частности, речь о строительстве под ключ.
Все будет BIM
– Как сегодня происходит переход на новые технологии проектирования, в частности на BIM-моделирование? Беларусь хоть и стала первой в ЕАЭС, кто еще в 2012 году принял отраслевую программу по внедрению технологии, но, по словам экспертов, пока было только много слов, но мало дела. Из государственных компаний по технологии работали лишь МАПИД и «Минскметропроект». В чем основная загвоздка?
– Многие западные страны начали внедрять BIM-технологии еще 10 лет назад и тратили немало денег на это. Мы сегодня находимся в более выгодном положении: технологии шагнули далеко вперед и мы, по сути, идем по уже проторенному пути. BIM-технологии – это не только проектирование, но и полный жизненный цикл объекта, поэтому это не такой быстрый и простой путь. Отдельные элементы проектирования по такой технологии мы уже применяем и внедряем, такое требование действует и при аттестации. Сейчас мы плотно подошли к этой теме: в прошлом году полностью закончили раздел «Сметное дело». В марте этого года была создана рабочая группа из 100 экспертов, которая будет собирать и реализовывать весь опыт по внедрению BIM-технологий. Это непростой процесс: предстоит оцифровать всю нормативную документацию. Это, безусловно, придаст серьезный толчок. Вообще, такая работа подразумевалась как государственная программа, но пока она министерская, в ней учтен весь опыт стройпредприятий страны. Есть организации, которые достаточно далеко продвинулись по применению BIM-технологий. Например, «Минскметропроект». К концу года мы уже покажем пилотные проекты по возможности внедрения BIM-технологий. Сейчас работаем по нескольким направлениям, в частности, один из проектов реализует Гомельский домостроительный комбинат. Речь идет об отдельном доме, при возведении которого BIM-моделирование осуществляется на всем этапе. Напомню, к 2022 году мы должны выйти на эти подходы повсеместно в строительстве, начиная от проектирования до полной эксплуатации сооружений. Это амбициозные планы, многие западные страны переходили к BIM-проектированию за гораздо большее время.
Цементный довод
– Анатолий Борисович, вопрос дефицита цемента, с которым столкнулся рынок в июне, сейчас урегулирован. Давайте поставим в нем уже окончательную точку. Как, на ваш взгляд, можно избежать подобных проблем на рынке?
– Министерство много выступало и комментировало эту тему, но я еще раз озвучу нашу позицию. Давайте проанализируем такие цифры: в мае, когда начался ажиотажный спрос на цемент, его производство внутри страны составило 484 тыс. тонн. Еще 60 тыс. тонн мы импортировали. Всего у нас было около 544 тыс. тонн цемента. Потребность внутреннего рынка на тот момент составляла 342 тыс. тонн. Цифры говорят за себя: цемента у нас достаточно, на экспорт оставалось более 200 тыс. тонн. Нужно сказать, что потребление внутри страны неравномерное, а каждое предприятие выпускает 5 тыс. тонн цемента в сутки. Этот объем следует реализовывать и на внутреннем, и на внешних рынках. Продавать за рубеж мы всегда стараемся по круглогодичным контрактам, не поддаваясь сезонным всплескам. Именно так мы работаем с клиентами, поэтому у нас уже есть на год вперед расписанные обязательства перед иностранными покупателями и белорусскими потребителями.
При этом на рынке есть несколько игроков, у которых накопилась серьезная задолженность перед цементными заводами. С них, собственно, все и началось. Эти компании перешли на украинский и российский цемент, цена которого была несколько ниже нашего, а также предоставлялась возможность отсрочки платежей. Имея задолженности перед белорусскими заводами, эти организации нашли хороший способ решать свои текущие вопросы, приобретая импортный цемент у посредников. Рассчитав тот объем, который мы планировали экспортировать, стало понятно: в пик сезона могут начаться проблемы, если не будет импорта. А здесь с середины мая компании-импортеры начали просто поднимать цену. Наши потребители, поняв, что с такой ценой работать не смогут, вернулись на белорусские заводы, перед которыми имели серьезную задолженность. Когда эти массовые заявки пришли на предприятия, то и начались проблемы: цемент был уже реализован на внутреннем и внешних рынках, а здесь появился дополнительный спрос, на который не рассчитывали. Пришлось принять меры, в том числе за счет сокращения экспорта.
Такое ручное регулирование, безусловно, не лучшим образом сказалось на экономике предприятий. Кстати, мы проверили исполнение договоров цементными заводами. Напомню, с момента предоплаты цемент должен отгружаться покупателю в течение 10 дней. Нарушений практически ни у кого не было, в этот срок не уложились буквально в 2–3 случаях. Вся дебиторская задолженность производителей составила 2 млн рублей, это, по сути, суточная работа предприятий. Поэтому как таковых долгов перед потребителями не было. Некоторым просто нужно было, планируя работу, понимать, что после предоплаты цемент можно получить в течение 10 суток. Если бы эта работа шла ритмично, никакого ажиотажа не возникло бы. Честно скажу, мы не рассчитывали, что могут быть какие-то проблемы с цементом. Еще в начале года были рассмотрены все заявки и было видно, сколько у нас «лишнего» цемента, который нужно продать. На будущее, конечно, это учтем.
Кстати
BIM (Building Information Modeling) – информационное моделирование здания, которое позволяет:
- Разработать информационную модель, объединяющую архитектурно-планировочные, конструктивные и инженерные решения с отражением всех технико-экономических показателей.
- Создать трехмерную модель проекта в различных комплексах виртуальной реальности.
- Выявить наслоения или нестыковки инженерных систем и коммуникаций на этапе проектирования, а не при строительстве или после сдачи в эксплуатацию.
- Увидеть наглядный расчет металло-, железобетонных конструкций и инженерных систем с использованием баз типовых узлов и постоянно обновляемых решений.
Полина Конога, «Рэспубліка», 11 августа 2018 г.
(фото – пресс-служба Министерства архитектуры и строительства)