/ / Общественно-политические и в области права
26.09.2017

В Беларуси товарищества собственников массово переходят под государственное управление

Разного рода товарищества – не наше изобретение. Садовые активно создавались в 80-е годы прошлого века. Гаражные объединения граждан даже попали в советский кинематограф. Общества собственников жилья регулярно появляются по сей день, в новостройках. Роднит их одно: эти формы самоуправления сколь массовые, столь и несовершенные. Генерируют рекордное количество жалоб и исков в судах. Хотя законодатели шлифуют правоотношения товариществ и кооперативов десятки лет. Есть законы и указы. Утверждены типовые уставы и положения. Местные исполкомы обязаны людям всячески помогать и способствовать наведению порядка. Однако очевидно: всего этого мало! В некоторых добровольных объединениях собственников страсти кипят не годами – десятилетиями. Их обуздать зачастую не в состоянии ни местная власть, ни правоохранительные органы, ни суды. Почему же в товариществах согласья нет?

Дом

Начну с любопытной цифры. В ведении государственного учреждения КУП «ЖКХ Первомайского района Минска» 786 домов. Свыше 600, как говорится, перешли по наследству – с момента ввода в эксплуатацию обслуживались в ЖЭСах. А вот 123 не так давно были под управлением 87 товариществ собственников и жилищно-строительных потребительских кооперативов. Но они фактически утратили кредит доверия. Директор предприятия Александр Мацевич делится опытом:

– Каждое второе товарищество и ЖСПК в районе уже обслуживается у нас. И процесс передачи полномочий продолжается. Бывают самые разные сюрпризы. Например, начинаем принимать дела, и оказываются утерянными техпаспорта на лифты, теплосчетчики. Застройщику приходится их заказывать заново. В одном товариществе председатель до сих пор не передал печать. Написали заявление в милицию. Участковый у него спрашивает: печать утеряна, украдена? Отвечает: «Нет, а где – не знаю».

Примерно год назад Александр Мацевич принял ТС «Ясный бор», объединявшее 15 малоэтажных жилых домов по улице Стариновской, элитных, из красного кирпича, с просторными квартирами, офисами, с дворами, огороженными от непрошеных автомобилей, расположенное в сосновом бору у восточных ворот Минска. Казалось бы, у состоятельных людей не должно быть никаких проблем с обслуживанием недвижимости. Ан нет! Высшим органом управления товарищества, как известно, является общее собрание. Его решения обязательны для всех собственников. Но хорошо если владельцев недвижимости – два, три, ладно, двадцать. А если их около 600? С 2009 года (!) все собрания ТС «Ясный бор» (их было 10!) решением суда Первомайского района Минска признаны неправомочными. То кворума не было, то членов товарищества уведомили о дате и месте проведения не должным образом. А ведь собрание – это не клуб по интересам, где танцуют или поют. Тут преимущественно обсуждают производственные и денежные вопросы, принимают решения, требующие дополнительного финансирования. Пример. На одном из собраний решили установить шлагбаум и нанять сторожей. За дополнительную плату. Правление начинает исполнять. И вдруг решение суда: шлагбаум вне закона! Взносы – тоже. Не платить! Вот вам и повод для раздора. И дальше покатилось: одни платят за аренду земли, другие – нет. Растет недовольство. Правление возмущено, пытается восстановить справедливость. Как умеет: отключает свет в офисных помещениях, принадлежащих неплательщикам. Сокращает периодичность уборки в подъездах. Скандал, жалобы в администрацию – и добро пожаловать в КУП ЖКХ Первомайского района, так сказать, на перевоспитание.

В конце 2016 года Александру Мацевичу переданы полномочия по управлению общим имуществом собственников. Примерно год длился переходный период. И вот с 1 сентября в штате товарищества из 27 сотрудников остались несколько сторожей и бухгалтер. Вместо 12 дворников ЖЭУ-1 выделяет только троих. 6 итээровцев заменят 2 хаусмастера.

– Ну и как теперь идут дела? – интересуюсь у Михаила Кастромицкого, одного из членов товарищества, близких к правлению, которое сложило полномочия.

– Грязнее в подъездах стало, а больше ничего не изменилось, – утверждает.

Александр Мацевич же заверил, что дома, где люди недовольны периодичностью уборки, пишут заявление в ЖЭУ-1, которое теперь обслуживает «Ясный бор», и за отдельную плату получают дополнительные услуги. Где-то в октябре, когда ЖЭУ-1 окончательно определится с объемами работ и затрат, суммы в жировках уменьшатся. Существенная оптимизация штата произошла. Но главное, «проблем с оплатой жировок сейчас у нас больше нет», уверяет новый управляющий. Хотя их по-прежнему две: одну выставляет расчетно-справочный центр по гостарифам, в другой – аренда и налог на землю и членские взносы за управление общим имуществом. Разница только в том, что больше нет недоверия к цифрам. Зато, говорит Александр Мацевич, появились обращения другого рода:

– Над тремя квартирами нужно срочно до наступления холодов чинить крышу – течет. Кое–какие работы предстоит выполнить по текущему ремонту.

И это было лучшее товарищество, где правление радело за порядок, деньги на капремонт не проедались, как частенько бывает, лежали на счетах в банках и приносили дополнительный доход на текущие нужды.

Есть примеры посложнее. Сейчас, скажем, идет внеплановая проверка Мингорисполкомом деятельности ТС «Здания по ул. Васнецова, 34, корп. 3», которое самостоятельно обслуживает 5 жилых домов. И успело заработать тома жалоб. А в ЖСПК-500 – коллизия права. В начале века здесь освободилось несколько квартир, которые почившие члены кооператива не успели приватизировать, и, по законодательству, недвижимость перешла в собственность около 500 членов общественной организации. Вообще говоря, могли бы благополучно сдавать в аренду. Но в мае 2004-го правление путем поквартирного опроса избирает 32 уполномоченных, которые распределяют освободившиеся квартиры нуждающимся в улучшении жилищных условий кооператорам. Решение утверждается администрацией района, и счастливчики быстренько приватизируют недвижимость по небольшой остаточной цене. И все бы обошлось, подобные вещи происходили и в других ЖСК, если бы этот факт не возмутил тех членов кооператива, которые, как, к примеру, Галина Логацкая, стоят в очереди на жилье с 1988 года, существенно раньше тех, кому распределили квартиры. По жалобе Г.Логацкой в прокуратуру выяснилось: из 26 уполномоченных, принявших решение, 6 не были членами ЖСК-500. С тех пор Г.Логацкая написала несчетное количество жалоб во все инстанции, но вернуть квартиры ей пока так и не удалось...

Заметки по поводу

Какие выводы напрашиваются даже из этих нескольких историй? Поверьте, все остальные будут разнообразны, но типичны. Потому что несовершенен сам механизм функционирования предприятия под названиями ТС, ЖСПК, СТ, ГСК. Представьте на минуту, что какому-нибудь акционерному обществу для решения текущих производственных вопросов, утверждения сметы или найма директора пришлось бы созывать собрание из 500 учредителей, часть из которых вообще могут оказаться за границей. Причем присутствовать должны не менее половины и за каждое решение проголосовать единогласно, поскольку правомочно только то, что принято 50% голосов. Кроме того, если выяснится, что кого-то из акционеров уведомили ненадлежащим образом, то можно смело все отменять. Вопрос: жизнеспособно ли в принципе подобное предприятие? Ответ однозначный: нет. Эта лошадь хромает на все четыре ноги. Поднятием рук на собрании нельзя решать финансовые и хозяйственные дела. Полномочия товарищества, ЖСПК должны ограничиваться выбором управляющей компании – квалифицированной организации. Но тут сразу возникает проблема: а выбора-то и нет. Помимо собственной службы, государственное предприятие ЖКХ либо редкие частные организации. Хотя в условиях абсолютной неразвитости конкуренции на этом рынке еще неизвестно, что лучше, – обслуживаться самим либо приглашать частника. А что если он доведет дела до банкротства? Как тогда быть? Где страховые фонды? Гарантии? Жилищная инспекция, которая могла бы проверить законность расходования средств граждан и соблюдение норм и правил? Вот почему товарищества собственников, у которых организовать предприятие с нуля плохо получается, идут в пресловутый и прежде ругаемый ЖЭС. Госпредприятие в данном случае выступает в роли тихой гавани, где можно отсидеться, пока законодатели не придумают более эффективный механизм управления коллективной частной собственностью.

Аэлита Сюльжина, «Советская Белоруссия», № 25320, 26 сентября 2017 г.
(фото 
Артур Прупас)