/ / Общественно-политические и в области права
05.05.2017

А что у вас за шкафом? В чем поможет строительно-техническая экспертиза

Что стало причиной обрушения здания? Как оценить ущерб от пожара и неудачного ремонта? Разделить недвижимость между враждующими родственниками и не попасть впросак, покупая дом? С недавнего времени в этом помогает разобраться строительно-техническая экспертиза Госкомитета судебных экспертиз.

С судебными экспертами ГКСЭ я встретилась у простенького дома в частном секторе Минска. Домовладение через суд делят родственники. В руках Любови Вабищевич, замначальника отдела центрального аппарата, – техпаспорт здания и лазерный дальномер: «Измеряем технические характеристики снаружи и внутри. Сверяем их с данными предоставленных документов».

Нередко постройки на участке отличаются от заявленных в техпаспорте (или ведомости технических характеристик) объекта. Допустим, стоит основное строение – маленький, хиленький домишко, а рядом – огромная, полностью обустроенная... «летняя кухня». Или по бумагам дом – одних размеров, в реальности – выросший в разы. Часто появляются и незарегистрированные сараи, пристройки, надстройки. Вместо печного отопления (как в техпаспорте) – централизованное либо от котла.

А люки на земле в документах могут вовсе не значиться, и гадает эксперт: то ли это водомерный узел, то ли канализация, то ли где-то там скважина.

В чем поможет строительно-техническая экспертиза

Судэксперты могут порассказать много житейских историй. Борьба за квадратные метры – будь то наследство или совместно нажитое имущество – нередко ведется серьезная. И люди, не сумев договориться, сами обращаются к экспертам, либо исследование назначает призванный разобраться в споре суд. Года четыре назад в Бресте бывшие супруги делили недостроенный дом. Истец уверял, что имеет право на половину участка и стройматериалов, из которых состоит строение. В итоге решено вернуться к вопросу о разделе после того, как предмет спора все же достроят.

Стороны часто не понимают, что не каждое, даже готовое к проживанию, жилье можно поделить. Замначальника управления строительно-технических, автодорожных и товароведческих экспертиз Мария Воронова перечисляет обязательные требования к этой процедуре: «В городской черте минимальная общая жилая площадь каждой выделяемой части должна быть 27 метров квадратных, за городом – 30. Возможность раздела строения определяется по общей площади жилых помещений. Также может учитываться и сложившийся порядок пользования основным объектом».

В чем поможет строительно-техническая экспертиза

При этом бывали случаи, когда дом слишком мал, а претендентов на него много. И остается лишь в суде решать – объединить доли или отказаться от своей в чью-то пользу. Нюансов, говорят мои собеседницы, много. Нужно, скажем, определить стоимость домовладения в целом. Здесь учитываются качественные характеристики (из чего возведены стены и пр.), местоположение, год возведения, наличие хозпостроек. Также устанавливается размер компенсаций, стоимость ремонтных, восстановительных работ, варианты переоборудования для дальнейшего раздела недвижимости на соответствующие долям части.

Кстати, исследование проводится в присутствии собственника либо его представителя. Мало ли в чем потом попытается обвинить эксперта «обделенная» сторона? Л.Вабищевич: «При разделе имущества люди, бывает, и скандалят. В Солигорском районе брат и сестра делили родительский дом. Ругались так, что пришлось вызвать участкового и при нем работать. Иногда нас путают с судебным исполнителем, не пускают в дом. А бывает, что и грозят расправой, если результаты окажутся не в их пользу. Конечно, когда ситуация действительно вызывает опасения, экспертов сопровождает служба безопасности ГКСЭ».

Увлажнение и деструкция отделки стен входа в техподполье

Вспомнился один случай, от которого и сейчас мурашки по коже. Лето 2002-го, Рогачев. Судисполнители с архитекторами по решению суда о разделе родительского дома между братом и сестрой определяли границы выделенных долей. И в какой-то момент прогремел выстрел, потом еще. На пороге с пистолетом в руках стоял тот самый брат. Одна пуля попала в старшего судебного исполнителя, вторая – в претендентку на недвижимость. Выстрелы оказались смертельными. Убийца покончил с собой до приезда милиции.

В ситуациях, когда один сосед залил квартиру другого, тоже, как выяснилось, разбираются эксперты: устанавливают следы подтопления, его возможную причину, способы и стоимость восстановления. Исследования ГКСЭ проводит и при пожарах, по проверкам, назначенным СК и МВД при несоблюдении требований безопасности на стройплощадках. Или взять обрушения. В 2014-м за несколько дней до первого звонка в пристройке к основному зданию учебного заведения обрушились бетонные конструкции. По счастливой случайности никто не пострадал. Помнится, тогда сообщалось о возбуждении уголовного дела за служебную халатность. Место происшествия осматривали судэксперты, установив, что ЧП вызвал комплекс взаимоувязанных причин. Это и некачественные работы по возведению здания (низкое качество кладочных и монтажных работ, использование цементно-песчаного раствора пониженной марки), и образовавшиеся уже при эксплуатации многочисленные трещины в стенах, выветривание швов кладки, чрезмерное увлажнение конструкций подвала, теплового пункта и др. На протяжении многих лет несущие конструкции стен и простенков разрушала влага. Мало того, нагрузка на простенки наружных стен возросла после ремонта кровли в 2003 и 2009 годах. Дефекты, как выяснилось, не устранялись годами, специализированные организации для проведения обследования не привлекались.

Козырек (слив) не закреплен. Стяжка под слив не выполнена

Сами граждане довольно часто обращаются в ГКСЭ из-за недобросовестного застройщика и организаций, выполнявших капитальный или текущий ремонты. В 2016-м товарищество собственников заявило иск открытому акционерному обществу, строившему жилой дом в Минском районе. Будущие жильцы, мягко говоря, усомнились в качестве выполненных работ. И не ошиблись: эксперты обнаружили трещины в месте стыка стен и перегородок в квартирах, по стяжке на чердаке, в отделке фасада, откровенные дыры в кровле, плесень отделки лоджии и прочую халтуру. На ее устранение горе–работникам пришлось потратить более 30 тысяч рублей. М.Воронова рекомендует: «Перед заселением новоселам следует осмотреть и так называемую входную группу — подъезд. Убедиться, что нет, скажем, трещин по лестничной клетке, на фасаде. Особенно это актуально для домов из газосиликатных блоков. Если при строительстве использовать те, которые долго пролежали на стройплощадке в сырую погоду, то в дальнейшем это может привести к образованию трещин в стенах и растрескиванию штукатурки. Часто также возникают вопросы по поводу отделки в квартирах, невыполнению предусмотренных проектом работ»

При покупке вторичного жилья тоже следует смотреть в оба. Осмотреть углы, стены – нет ли следов сырости, плесени. Нелишним будет подвигать мебель, за которой также могут скрываться дефекты или неожиданные находки. Как–то, проводя экспертизу в частном минском доме, сотрудники ГКСЭ нашли заставленный шкафом дверной проем. В документах о нем – ни слова... В Минском районе люди купили дачу, а потом выяснилось: подвал под полом под завязку наполнен водой из–за особенностей почвы. «Дверь» в подвальное помещение бывший владелец от греха подальше закрыл диваном. Умолчал и о сомнительном материале стен дачи, хотя в бумагах сказано: брус. Если нужно, то судэксперты заглядывают и глубже. Вскрытие проводят сами собственники или привлеченная ими организация. Ведь одно дело – лист обоев отклеить, и совсем другое – добраться до основания фундамента, чтобы определить, допустим, глубину заложения.

В чем поможет строительно-техническая экспертиза

Покупая частный дом, Любовь Вабищевич советует присмотреться и к границам участка: «Заключая сделку купли-продажи, их лучше бы восстановить, чтобы в дальнейшем избежать тягостных судебных разбирательств». Ведь покупателю как обычно говорят? «Моя земля от сих и до сих». А потом выясняется, что площади в реальности и в документах серьезно не совпадают. Своеобразная, кстати, ситуация с блокированным домом: когда, скажем, из двух квартир приобретается одна и участок не разделен, а лишь определен порядок пользования им. Так вот, если этот порядок нового собственника не устраивает, то он имеет право заявить иск о пересмотре.

По поводу ремонта: специалисты комитета судебных экспертиз рекомендуют все нюансы (какие именно работы, где, в каком объеме) оговаривать с исполнителем и прописывать детально. Чем больше конкретики, тем проще в случае чего потом отстоять свою правоту в суде. В 2015-м СК возбудил дело за умышленные уничтожение, повреждение имущества в отношении мастера Н., назначил экспертизу. Тот занимался отделкой в квартире заказчика. Не сумев договориться с ним о стоимости и качестве работ, Н. взял и наделал дыр в подвесном потолке, перегородке. Ему же их и «латать».

Людмила Гладкая, «Советская Белоруссия», 4 мая 2017 г.
(фото – Артур Прупас и ГКСЭ)