/ / Общественно-политические и в области права
16.03.2017

Что ждет самовольные постройки: снести нельзя, узаконить?

Наделы, особенно в крупных городах и их окрестностях, всегда были в цене. Но сама земля не может продаваться. Зато ходовой товар – построенные на ней домики и сторожки. Это и есть основа черного рынка недвижимости, который функционирует за счет двух самых распространенных схем – захвата дополнительных соток и нецелевого использования уже приобретенных.

Самовольные постройки

Дома прячутся в тень

Вкрапления усадебной застройки в столице в последние годы переживают нелегкие времена. Часть домов идет под снос, но тем выше стоимость тех, что попали в «зеленую зону». В Сельхозпоселке Советского района нарезка земли для нуждающихся в жилье людей началась еще в 50-е годы прошлого века. Компактные домики-трехстенки росли быстро. Это было скромное и без изысков жилье. Многие его обитатели мечтали о комфортных квартирах со всеми, как тогда говорили, удобствами. Но в 1990-х ситуация изменилась. Пришла эпоха рынка, и многие смекнули, что на клочке земли в несколько соток можно неплохо подзаработать. Появились ушлые ребята, которые с чемоданами налички приходили в гости к старикам и уговаривали продать дом. Предлагали баснословные деньги, на которые можно было купить несколько квартир. Многие коренные жители Сельхозпоселка и других подобных островков усадебной застройки на сделку охотно соглашались.

В 2015–2016 годах только в Минске было выявлено 1269 фактов самовольного строительства и реконструкции домов. Из них 1000 случаев относится к физическим лицам, решившим всеми правдами, а точнее, неправдами, построиться в частном секторе.

Действительно, в том же Сельхозпоселке нынче старые бревенчатые срубы соседствуют с громадами многоуровневых замков. Причем некоторые из них после сдачи в эксплуатацию превратились вдруг в многоквартирные дома и были проданы. Новых жильцов особо не смущало, что они были не собственниками домов, а имели в них лишь долю. Зато центр города, хорошие дороги и сложившаяся инфраструктура.

Один из таких «одноквартирных» образчиков находится в проезде Тиражном Сельхозпоселка. Серая громада занимает всю площадь участка, оставляя лишь пятачок придомовой территории. Еще в 2005 году Мингорисполком выдал разрешение владельцу участка на строительство нового дома взамен сносимой избушки. Застройщик решил возводить 2-этажный особнячок (как лицо физическое права строить многоквартирный дом он не имел). Проект был разработан и согласован. А дальше пошло-поехало. Вместо двух этажей выросло три. Хозяин решил узаконить «самовол», что называется, по факту.

В дальнейшем специалисты РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» отметили, что жилой дом можно классифицировать как 4-квартирный с общим имуществом, а именно лестницей. По факту застройщик изменил целевое назначение участка, на что права не имел. Но администрация Советского района стройку узаконила и дом в эксплуатацию приняла. Иными словами, многоквартирность не разглядела.

В 2015 году Комитет госконтроля проверил объект. Выяснилось, что сразу же после регистрации коттеджа его владелец выделил 5 долей и продал имущество разным гражданам.

Поиск в интернете позволяет проследить дальнейшую судьбу недвижимости. Пару лет назад по указанному адресу была перепродана 4-комнатная квартира. Еще одна трешка выставлена на торги сейчас. «Тихий центр, малоэтажная застройка, часть земли в собственности. Три санузла. Отдельный гараж», – гласит реклама. 

Дом действительно считается одноквартирным. Но спроектирован таким образом, что с помощью выходящих на лестницу дверей можно выделить отдельные квартиры. Этот финт планировался изначально. Насколько спокойно себя чувствуют нынешние владельцы недвижимости, купившие по факту не квартиры, а некие «доли», неизвестно. Но вот продавец вряд ли остался внакладе, учитывая, что выставленная на продажу часть целого оценивается почти в 200 тысяч долларов. Это один из многочисленных примеров теневого рынка земли. И прибыль на нем более чем солидная.

Средняя стоимость квадратного метра готового частного жилья по стране – как средняя температура по больнице. Но при строительстве под чистовую отделку финансовые затраты одинаковы что в глуши, что в центре столицы. И равняются они, в зависимости от вида применяемых стеновых и перекрывающих материалов, примерно 400–500 у.е. за 1 квадратный метр дома. Чисто гипотетически, в дом площадью около 800 квадратных метров вкладывается 400 тысяч долларов. После продажи пяти квартир – точнее, долей – в таком строении каждая по 150 тысяч долларов, чистая выгода составит 350 тысяч. То есть стопроцентный навар. Причем за очень короткие сроки.

Но кто ворочает сотнями тысяч долларов на нелегальном рынке? Владельцы домиков, которые к ним перешли по наследству? Вряд ли. Ведь нужен солидный стартовый капитал. Так что речь, скорее всего, идет о группах бизнесменов, скупающих в таких поселках хибарки (сотка земли – оценка идет именно по размеру участка – стоит сегодня в том же Сельхозпоселке от 10 тысяч долларов). А дальше игра на грани фола.

Быстрое строительство предполагает одномоментный вброс огромных финансов. А потом эту «самоволку» еще нужно узаконить. Что также предполагает серьезные расходы.

Застройщик штрафа не боится

Возведение одноквартирных «муравейников» – распространенное явление. По всему Минску и другим крупным городам насчитывается не одна сотня таких «немногоквартирных» коттеджей. Все заинтересованные ведомства, начиная от Минстройархитектуры и заканчивая администрациями отдельных районов, в курсе таких «самостроев».  Складывается парадоксальная ситуация: закон вроде бы нарушен, но уличить в его нарушении крайне сложно.

– Понятие самовольного строительства закреплено в статье 223 Гражданского кодекса. Если кратко, то к самовольному строительству относятся все действия по созданию или изменению недвижимого имущества без получения необходимых разрешений на строительство, без проектной документации. Также незаконным будет возведение дома с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, на самовольно занятом участке или на участке, используемом не по целевому назначению, – комментирует свод законов заместитель начальника главного управления архитектурной, научной и инновационной политики Минстройархитектуры Артем Юшкевич. – Судьба «самостроя» может быть различной. Его могут в итоге узаконить либо принудить к сносу или приведению в изначальное состояние (в случае реконструкции). Однако до сноса дело практически никогда не доходит.

Дело в том, что местные власти отказывают в легализации самовольной постройки лишь в том случае, если строительство повлекло за собой существенное нарушение градостроительных норм и правил. Когда здание угрожает жизни и здоровью людей. Формулировка в законе очень расплывчатая. Даже специалисты не берутся четко определить грань, где существенное, а где не очень.

Приемку самовольной постройки в эксплуатацию осуществляет целая комиссия из представителей отдела архитектуры, землеустроительной службы, отдела внутренних дел, Комитета природных ресурсов и т. д. Далее нужно сделать заключение о состоянии несущих конструкций. Если претензий нет, застройщик может вздохнуть спокойно.

В подавляющем большинстве случаев нарушений и не будет. Ведь застройщик сознательно идет на нарушение закона и знает все лазейки. Ему остается лишь заплатить штраф. А он, нужно признать, мало кого пугает. Особенно это касается юридических лиц.

В Комитете государственного контроля привели показательный пример. Столичный девелопер должен был реализовать проект по возведению административного здания с объектами общественного питания, обслуживания и торговли. По прошедшему все необходимые согласования и экспертизы проекту здание должно было иметь четко указанную этажность. На практике высота здания увеличилась на 2 этажа. «Лишняя» площадь составила около 6 тысяч квадратных метров. «Самоволку» узнаконили, а застройщика наказали рублем. Хотя в данном случае так и хочется сказать «копейкой»: размер административного взыскания к нарушителю за самовольно выполненные работы составил всего лишь 10 базовых величин (сегодня – 230 рублей). Как показывает практика, размер штрафов по фактам «самовола» согласно решениям судов составляет, как правило, 20 базовых величин.

– Мы видим все эти проблемы, – признает Артем Юшкевич. – Поэтому еще летом распоряжением Премьер-министра под руководством Министра архитектуры и строительства была создана межведомственная рабочая группа, призванная досконально изучить проблему и предложить пути ее решения. Незаконно строиться должно быть не только не выгодно, но и попросту не возможно.

«Самострои» пустят под ковш?

Заместитель председателя Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Елена Суходолова приводит в пример коттедж на улице Курганной. Там хозяева построили 3-этажный 3-квартирный особняк. Такую постройку могла бы легализовать комиссия Мингорисполкома. Однако владельцы недвижимости нарушили границы участка, «прихватизировав» государственные сотки. В итоге был суд, самовольщики привлечены к ответственности. Мингорисполком принял решение снести несущую стену бокового фасада дома, которая «наступила» на государственные сотки. К слову, на улице Курганной есть еще несколько коттеджей, которые их владельцы никак не могут узаконить. Уж слишком явные и сложно исправимые у них отступления от проектов.

– Это основное нарушение в сфере индивидуального жилого строительства, – анализирует ситуацию Елена Суходолова. – При этом люди отлично знают, что нарушают закон.

По мнению зампредседателя Комитета архитектуры, причин расцвета «самоволов» несколько. Первая – невозможность надлежащего контроля со стороны государственных органов. Если еще десять лет назад при всех администрациях районов существовали и хотя бы раз в месяц совершали обходы частного сектора обширные комиссии из представителей заинтересованных ведомств, то сегодня они практически упразднены. Функции комиссий по пресечению самовольного строительства остались, но вот людей сократили. И работа, которая проводилась системно, свелась на нет. Вторая причина самостройного бума – устаревшее законодательство. Даже если «самоволец» капитально просчитался, снести его постройку практически невозможно.

– Мы обязываем выполнить демонтажные работы коммунальную службу, – говорит Елена Суходолова. – Но коммунальщики в этом не заинтересованы. Во-первых, чтобы снести чье-то имущество, они должны разработать дорогостоящий проект сноса. Во-вторых, сровнять все с землей тоже не получится – часть имущества принадлежит владельцу и он вправе потребовать возместить его потерю. В-третьих, нужно быть готовым погрязнуть в судебных тяжбах, так как застройщик захочет если и не отстоять свои владения, то хотя бы максимально долго потянуть время. Суды могут длиться годами. Наконец, у коммунальных служб вообще нет статьи расходов на снос «самостроев», а средства на эти работы потребуются огромные. Вся процедура принудительного сноса очень сложная, а в законодательстве она четко не отрегулирована.

Нарушения на ровном месте

Главный специалист главного управления контроля по городу Минску Комитета госконтроля Татьяна Ульянова обращает внимание на то, что в сфере усадебной застройки есть определенные нормы и правила. Однако на них желающие заработать давно не обращают внимания:

– Сегодня законодательно понятие «индивидуального жилого дома» не определено. Однако следует принимать во внимание, что «индивидуальный» предполагает принадлежность одному лицу или одной семье, а следовательно, относится к индивидуальному собственнику.  Но застройщик после получения участка строит здание в 3 этажа от забора до забора. Без согласования проектной документации. Без экспертизы госстройнадзора. Теоретически владелец может жить в таком доме в гордом одиночестве, но всем понятно: дом будет делиться по долям и продаваться отдельным семьям. Мы не раз выявляли такие факты. И в ряде случаев сегодня никто не знает, как в такой ситуации поступать – ведь жилье купили сторонние, ни в чем не повинные граждане. Подобные вопросы не до конца решены на законодательном уровне.

Так может выглядеть построенный с нарушениями индивидуальный жилой дом

– Наше предложение – оставить местным органам власти право рассматривать вопросы, связанные исключительно с физическими лицами при строительстве одноквартирных жилых домов, – отмечает позицию своего ведомства Татьяна Ульянова. – Причем лишь при условии соблюдения застройщиками законодательных норм. Остальные же объекты – исключительно под снос.

В иных случаях, а также в отношении юридических лиц необходимо исключить возможность принятия в эксплуатацию объектов самовольного строительства местными органами исполнительной власти. Эти полномочия должны быть возложены на судебные органы.

В столичном переулке Максима Богдановича построен особняк. Даже между внушительными соседними коттеджами он смотрится инородным телом – настолько эта громада зажата в пределах участка. По сведениям администрации Советского района, это условно скромный дом общей площадью 317,7 кв. м. 

А фактически согласно ведомости технических характеристик недвижимого имущества строение представляет собой 39-комнатный жилой дом площадью 1013,6 кв. м. Такой заметный невооруженным глазом прирост достигался за счет многочисленных пристроек и надстроек. Чего добивался владелец дома? Проверка КГК показала к тому же, что внутреннее планировочное решение – наличие множества изолированных помещений, коридоров и проходов – позволяет его использовать в качестве офисного здания. Быстрый «серфинг» по интернету предположение подтверждает: сегодня по адресу работает фирма по ремонту оборудования. Правда, в данном случае застройщик перестарался – вышел за пределы земельного участка. Только по этой причине здание не узаконено, до ноября его предписано снести или вернуть в проектное состояние. Будет ли что-то сделано? Да и сколько таких «самостроев» осталось в тени?

За и против

Что делать с «самостроями»?

Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор агентства недвижимости «БелЦТН»:

– Я считаю, что самовольные стройки, которые не угрожают безопасности окружающих, служат лишь во благо. Они позволяют гражданам улучшать свои жилищные условия. Разве это плохо? Теперь что касается продажи самовольно построенной недвижимости. Человек пытается заработать себе на жизнь, и такое рвение во всех странах только поощряется. Я не вижу криминала в том, что кто-то построил большой особняк, поделил его на доли и выгодно продал. Во-первых, владелец дома имеет весь необходимый пакет документов на свою недвижимость. Во-вторых, реализовав строение, он обеспечил крышей над головой несколько семей. В-третьих, эта недвижимость не исчезнет со временем, не будет вывезена из страны, тем самым станет национальным богатством. Как можно этого застройщика считать преступником? Если же он что-то нарушил – пусть будет наказан рублем!

Георгий Гриц, заместитель директора по науке Центра системного анализа и стратегических исследований Национальной академии наук:

– Нельзя жить в обществе и одновременно быть от него свободным. Если перестать бороться с самовольными стройками, мы придем к анархии. Дело даже не в нарушении социального равенства, когда один человек наживается за счет других (а многие факты самовольного строительства именно такую цель и преследуют). Я часто бываю в том же Сельхозпоселке. Вижу огромные многоуровневые дома, которые явно предназначены для продажи в качестве таунхаусов. А ведь при появлении такого выбивающегося из общих норм частной застройки особняка начинают страдать не только купившие доли в доме люди. Нужно понимать, что каждый построенный с нарушениями объект недвижимости влечет дополнительную нерасчетную нагрузку на инженерные сети. Его многочисленным жильцам нужны парковочные места, которые тоже не были изначально запроектированы. 

В итоге заложниками одного самостроя становятся десятки соседей. Нельзя позволять застройщикам творить то, что им хочется, попирать законы собственности. Такие попытки нужно жестко пресекать на корню.

Мнения

Михаил Гаухфельд, заместитель председателя Белорусского союза архитекторов:

– У нас наблюдается раздробленность отвечающих за контроль строительства служб. Профильное министерство с подчиненными структурами следит за строительством новых объектов. А проектирование и управление ранее застроенными территориями остается за исполнительными комитетами. Разные ведомства пока что не могут оперативно скоординировать свои действия. Можно было бы взять на вооружение опыт Германии, где еще при ГДР существовали особые подразделения строительной полиции. Ее сотрудники имели право потребовать документы на возводимый объект. В случае нарушений строительство могло быть остановлено до выяснения обстоятельств или решения суда. Также не лишним было бы посмотреть в сторону Польши, где создано Министерство территориального развития. Это ведомство по своему назначению больше внимания уделяет реконструкции и благоустройству уже застроенной территории, поэтому попыток «самостроев» там в принципе быть не может.

Николай Рябычин, актер театра и кино:

– Я категорически против всякого так называемого самостроя не только под Минском, но и везде по стране. Хотя эта проблема для территорий около столицы и областных городов, наверное, и более актуальна. Сам живу в частном секторе и знаю, что комфортное проживание там возможно только в том случае, если люди будут уважать территорию друг друга. У нас ведь как – сначала все начинается с малого: кто-то построит беседку в неположенном месте, потом сарай, потом второй дом захочет. При этом интересы соседей никто не собирается учитывать. Часто строят дома в водоохранной зоне, не обращая никакого внимания на вред, который наносят природе. По-моему, об экологии у нас вообще думают в последнюю очередь. Мне кажется – это нецивилизованный подход.

Сергей Куликовский, главный режиссер Нового драматического театра:

– Не перестаю удивляться, сколько новых домов частного сектора появилось возле Минска за последнее время. Целые поселки! И наверняка такие дома возведены не самовольно, все юридические процедуры, необходимые для строительства жилища, были соблюдены. Только, глядя со стороны на такие дома, кажется, что в последнюю очередь их хозяева думали об окружающей среде и эстетике. Потому что создается впечатление, будто коттеджи напирают друг на друга, громоздятся один возле другого. Удивляет такая амбициозность, а уж архитектура некоторых новых домов и вовсе отдельная тема. Я вижу какой-то новый купеческий стиль – неизменные башни, шпили, но все это выглядит вторично и не вписывается в небольшое пространство.

Сергей МУРАВСКИЙ, «Народная газета», 12 марта 2017 г.

(фото – «Народная газета»)