Дела житейские, или все о строительно-технической экспертизе – комментарий специалиста ГКСЭ
С необходимостью разделить жилой дом и прилегающий земельный участок, определить стоимость объектов недвижимости, ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения последствий затопления квартиры или пожара, с другими на первый взгляд рядовыми бытовыми вопросами белорусы сталкиваются довольно часто. Тем временем от раздела недвижимости зачастую зависит исход конфликта между враждующими родственниками, а от определения стоимости ремонта и восстановления – то, на какую компенсацию может рассчитывать пострадавшая сторона. С недавних пор разобраться в спорных вопросах помогает строительно-техническая экспертиза, которая может проводиться как в рамках гражданских и уголовных дел, так и по обращениям физических, юридических лиц. Это направление стало развиваться сравнительно недавно, но государственному судебному эксперту УГКСЭ по Гродненской области Евгении ТЕРЕШКО уже довелось столкнуться не только с обычными, но и неординарными ситуациями. Взять, к примеру, случай, когда накануне Дня всех влюбленных жильцы одного из домов обнаружили между последним и техническим этажом граффити – «I love you». Несмотря на то, что рисунок был достаточно красивым, жильцы заявили об инциденте в милицию. В рамках материалов проверки эксперт произвела расчет стоимости работ по ремонту и восстановлению стены. И это лишь одна житейская история…
Строительно-техническую экспертизу в областном управлении ГКСЭ начали проводить с июля 2013 года. До того как связать свою жизнь с экспертной деятельностью, Евгения Александровна окончила инженерно-строительный факультет ГрГУ имени Янки Купалы по специальности «Промышленное и гражданское строительство». То, что девушка выбрала не совсем женскую профессию, закономерно: в их семье строитель – не только отец, но и мать. Когда пришло время распределения, благодаря звонку на кафедру начальника сектора строительно-технических, товароведческих и экономических экспертиз Елены Анатольевны Чипурко, Евгения попала на собеседование, которое успешно прошла. Начальник управления специальных и технических экспертиз Иван Алексеевич Никитин и начальник отдела технических экспертиз Павел Анатольевич Николаевич увидели в девушке перспективную сотрудницу.
Борьба за «метры»
Борьба за квадратные метры в домовладениях – извечная тема в отношениях между родственниками, получившими наследство, расторгнувшими брак, теми, у кого по каким-либо причинам возникла неприязнь по отношению друг к другу. Стороны сами не могут решить спор, поэтому обращаются в суд либо напрямую к экспертам.
– Часто жилой дом и земельный участок находятся во владении у нескольких собственников, – рассказывает Евгения Терешко. – В случае если один из владельцев хочет продать свою долю, либо между ними сложились неприязненные отношения, требуется раздел дома и участка. Но прежде чем разделить капитальное строение, нужно определить его стоимость. При этом оценивается его состояние, учитываются наличие отопления, год постройки, местоположение, коэффициент износа и другие характеристики вплоть до наличия рядом остановок, детских садов, школ. К сожалению, на сегодняшний день в областном управлении аттестованного сотрудника, который мог бы проводить такую оценку, нет. Мы можем провести оценку только изъятого, арестованного, конфискованного либо обращенного в доход государства имущества. К примеру, случай из практики: пенсионеры, муж и жена, за долгие годы совместной жизни нажили имущество, в том числе квартиру и дачу. На жену было заведено уголовное дело, по которому ее приговорили к лишению свободы с конфискацией. Мужчина обратился в суд, чтобы была проведена оценка недвижимости, и он мог выплатить государству стоимость имущества жены.
Один из подвидов экспертизы, тоже связанный с борьбой за квадратные метры, – исследование на соответствие фактических границ земельных участков правоустанавливающим документам. Фактическая граница – то, что по факту имеется на земельном участке, т.е. забор, а юридическая регистрируется УП «Проектный институт Гродногипрозем». Проблема возникает, когда собственник участка «заимствует» за счет забора метр-два у соседей.
– Если к нам обращаются с подобным вопросом, выезжаем на место вместе с геодезистом. Он измеряет фактическую границу, выдает нам каталог координат, которые мы сравниваем с юридической границей и устанавливаем отклонения, – поясняет специалист.
Потоп в квартире и гараже
С залитием квартиры соседями сверху может столкнуться практически каждый. В такой ситуации пострадавшей стороне необходимо в течение одного-двух дней вызвать сотрудников ЖЭСа, которые составят акт обследования, а через 20-30 дней – дефектный акт и смету на проведение ремонтно-восстановительных работ.
– Чаще всего смета пострадавшую сторону не устраивает: мол, расценки занижены. И тогда граждане обращаются к нам или сразу в суд. Они хотят, чтобы пересчитали смету, определили, сколько стоят ремонтно-восстановительные работы по устранению последствий затопления, – повествует эксперт. – После ЧП ремонт сразу делать нельзя, поскольку нам необходимо выехать на место и оценить повреждения. Часто перед экспертом ставится вопрос: «Какова причина залития?» Но ее определение не входит в компетенцию эксперта строительно-технических экспертиз, поскольку требует специальных познаний в иных областях (инженерных коммуникациях, обследовании зданий и др., что относится к специальным видам работ). Кроме того, к моменту проведения экспертизы проходит значительный промежуток времени, по истечении которого определить причину затопления не представляется возможным.
Эксперты могут установить объем и стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения последствий пожара. А недавно владелец гаража посчитал, что конструкция крыши соседнего гаража – причина того, что вода течет по стене, отчего скапливается в погребе. Однако специалисты сделали заключение, что, вероятно, в этой проблеме виноваты грунтовые воды либо плохая гидроизоляция строения.
Когда ремонт халтурный
Довольно часто обращаются граждане, недовольные выполнением капитального или текущего ремонта, обнаружившие трещины в отделке или дыры в кровле. Для того чтобы определить качество выполненных работ, эксперт выезжает на место, исследует строение, смотрит, есть ли несоответствия с техническими нормативно-правовыми актами (проектная документация, технологические карты, технические кодексы, строительные нормы), после чего делает вывод.
– Если гражданин обратится к нам как физлицо, мы выдадим ему заключение, с которым он может пойти в суд либо решить вопрос с застройщиком полюбовно. Интересный случай произошел в прошлом году. Женщина купила межкомнатную дверь с установкой, которая была произведена с дефектами. Пенсионерка решила за нее не платить. Через четыре года продавец обращается в суд с иском о взыскании стоимости двери, учитывая пеню за неуплату. В ответ бабушка подает на него иск о защите прав потребителей и ходатайствует о проведении экспертизы. Когда мы выехали на место, установили, что работа была действительно выполнена некачественно. К слову, в УГКСЭ проводится исследование только общестроительных и ремонтных работ. Исследование специальных работ (проектных, изыскательных, пусконаладочных, электромонтажных и т.д.) требует специальных познаний в данных областях.
Также нельзя не отметить, что сегодня заметно оживился рынок купли-продажи жилья. В связи с этим эксперт советует перед заселением внимательно изучить строение, начиная от фасада и заканчивая отделкой помещения. При покупке вторичного жилья необходимо в первую очередь обратить внимание на углы и окна: нет ли там следов плесени и сырости. Дефекты могут скрываться под мебелью или коврами. Если сделана перепланировка, убедитесь, что она законна. При покупке частного дома лучше сопоставить реальные границы участка с зарегистрированными, чтобы потом избежать судебных разбирательств.
– К сожалению, в строительстве не всегда соблюдается техника безопасности, что может привести к несчастным случаям, – добавляет Евгения Александровна. – В прошлом году на строящемся объекте был смертельно травмирован рабочий. Его придавило незакрепленным бетонным лестничным маршем. Как оказалось, строительные работы в здании велись без оформления проектно-сметной документации. К тому же, в последнее время к нам стали обращаться по поводу неправильно установленных надгробных памятников. Провести их экспертизу мы не можем, поскольку памятники не относятся к строительным объектам.
Экспертное заключение решит спор
Строительно-техническая экспертиза проводится как на основании заявления физического или юридического лица, так и на основании определения суда.
– В первом случае гражданин должен приехать к нам, написать заявление, привезти все необходимые документы, оформить договор, – поясняет государственный судебный эксперт. – Потом он оплачивает экспертизу, привозит нам квитанцию. Эксперты выезжают на осмотр объекта, изучают представленные документы и в течение 30 дней составляют заключение. В случае обращения в суд истец и ответчик имеют право ходатайствовать о проведении экспертизы. Суд выносит определение и отправляет его в экспертное учреждение, которое граждане выбрали. Изучив определение и предоставленные материалы, эксперт отправляет в адрес суда уведомление об оплате и перечень документов, которые необходимы для проведения экспертизы. Судья уведомляет стороны о необходимости оплатить услуги. После оплаты эксперты получают квитанцию и дополнительные материалы. Назначается дата осмотра и проводится экспертиза.
В экспертном заключении специалист дает исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. В последующем оно используется в качестве источника доказательств в уголовных делах, материалах проверки по фактам нарушения действующего законодательства, в гражданских спорах. Зачастую именно заключение эксперта строительно-технических экспертиз позволяет подвести черту под спорной ситуацией, поскольку каких-либо иных доказательств вины либо невиновности человека или организации просто нет.
Ольга Махнач, официальный сайт Государственного комитета судебных экспертиз Республики Беларусь