Усе нюансы набыцця ў валоданне і карыстанне жылых дамоў і кватэр па дагаворах фінансавай арэнды (лізінгу)

Цяпер у краіне сфарміраваны ўсе прававыя ўмовы для выдачы фізічным асобам у валоданне і карыстанне жылых дамоў і кватэр па дагаворах фінансавай арэнды (лізінгу). Адпаведны ўказ быў падпісаны кіраўніком дзяржавы на мінулым тыдні.

Трэба заўважыць, што сістэма лізінгу жылля фактычна існуе ў Беларусі ўжо на працягу двух гадоў. За мінулы год у лізінг аформлена больш за 50 кватэр, і ўсё ў адной кампаніі – «АСБ Лізінг», якая дзейнічае ў структуры Беларусбанка. Аднак у старой рэдакцыі прававых умоў лізінгу існавала некалькі спрэчных пытанняў, якія тармазілі масавае выкарыстанне насельніцтвам гэтай сістэмы. Напрыклад, жыхары кватэры, якія карысталіся такім жыллём па дагаворы лізінгу, павінны былі аплачваць жыллёва-камунальныя паслугі па тарыфах для юрыдычных асоб, бо нерухомасць да поўнага разліку за яе знаходзіцца ва ўласнасці лізінгавай кампаніі. А камуналка для юрасоб даволі дарагая.

Як паведаміў на брыфінгу ў прэс-цэнтры БЕЛТА начальнік упраўлення рэгулявання нябанкаўскіх аперацый Нацыянальнага банка Дзмітрый Набздораў, у прынятым дакуменце да карыстальнікаў жылля па лізінгу прымяняюцца тарыфы на жыллёва-камунальныя паслугі, устаноўленыя для насельніцтва.

Пакуль не разлічыўся – не тваё

У чым розніца паміж лізінгам і купляй кватэры ў крэдыт? Калі вы купляеце кватэру ў крэдыт, яна – адразу ваша, хоць і ў закладзе ў банка. Калі бераце ў лізінг, то нерухомасць належыць лізінгадаўцу да самага апошняга плацяжу.

Дзмітрый Набздораў паведаміў, што ва ўказе № 109 не прапісаны мінімальны і максімальны тэрмін такога лізінгу. Зразумела, што ён не можа быць меншы за год – інакш гэта не фінансавы лізінг. Але меж па максімальным тэрміне няма, таму кожная камерцыйная кампанія вызначыць іх для сябе самастойна. Прадстаўнік Нацбанка адзначыў, што цяпер на практыцы дагаворы могуць быць прапанаваны з тэрмінам ад 10 да 25 гадоў.

«Можа, нехта прыйдзе з прапановай тэрміну лізінгу і большым, у свеце сустракаецца і 30–гадовы тэрмін. Таму ўказам урэгулявана пытанне атрымання ў спадчыну і пераходу правоў лізінгаатрымальніка ў выпадку смерці да членаў яго сям'і», – растлумачыў ён.

Дарэчы, у лізінг можна ўзяць як кватэру, так і аднакватэрны дом (катэдж) і нават дачны домік. А вось дзяржаўнае жыллё не будзе разглядацца ў якасці прадмета лізінгу, паведаміў начальнік аддзела рэгулявання лізінгавай дзейнасці ўпраўлення рэгулявання нябанкаўскіх аперацый Нацыянальнага банка Аляксандр Дзядкоў. Пры гэтым ён растлумачыў, што ва ўказе ёсць асобная норма, паводле якой, калі лізінгаатрымальнік набывае дом або кватэру ва ўласнасць, то ён мае права прэтэндаваць на зямельны ўчастак, дзе стаіць аб'ект лізінгу, як на ўласнасць. Спецыяліст расказаў, што па ўказе лізінгаатрымальнікамі могуць быць грамадзяне Беларусі і замежнікі, якія пастаянна пражываюць у краіне. Пры гэтым апошнія не могуць мець зямлю ва ўласнасці. «Ім будуць перадавацца правы карыстання, арэнды і іншыя маёмасныя правы, якія акрамя права ўласнасці ёсць у Беларусі», – паведаміў ён.
Аляксандр Дзядкоў нагадаў, што прадметам лізінгу могуць быць аднакватэрныя жылыя дамы або кватэры, адзінае выключэнне – пакой. «Пры гэтым права ўласнасці застаецца ў лізінгавай арганізацыі, а права карыстання і валодання – у лізінгаатрымальніка», – адзначыў ён.

Разам з тым гаспадар жылля з лізінгам можа не проста свабодна жыць у такой кватэры, але і рабіць там рамонт, прапісваць жонку (мужа), дзяцей і бацькоў. Калі лізінгаатрымальнік памрэ, то нехта з членаў яго сям'і мае права перазаключыць дагавор лізінгу на сябе на тых жа ўмовах.

І новабудоўлю, і немаладую кватэру

Цікава, а якую кватэру і дзе можна набыць па гэтай схеме? Абмежаванняў тут не існуе, а справа толькі ў фінансавых магчымасцях кліента. Так, летась палова аформленых у лізінг кватэр мела мінскую прапіску, а астатнія – у абласных цэнтрах. Лічыцца, што лізінгаатрымальнік сам выбірае сабе кватэру – на другасным рынку або гатовую новабудоўлю. Потым ён звяртаецца да кампаніі, якая і купляе гэтую нерухомасць. Фірма заключае дагавор лізінгу з кліентам і перадае яму кватэру. Ужо цяпер вядома, што лізінгавыя кампаніі плануюць актыўна супрацоўнічаць напрамую з забудоўшчыкамі і набываць у іх новабудоўлі са зніжкамі за опт.

Пры састаўленні дагавора на лізінг кампанія не патрабуе ад кліента вялікай колькасці даведак і паручыцеляў. Гэта зразумела, бо ў выпадку, калі кватэра ўжо знаходзіцца ва ўласнасці лізінгавай кампаніі, зніжаецца патрэба ў дадатковым забеспячэнні. Як і пры набыцці ў крэдыт, патрэбен будзе першапачатковы ўзнос. Звычайна гаворка ідзе пра суму ў 20–30% кошту кватэры, але ўзнос можа быць і менш – па дамоўленасці з лізінгавай кампаніяй. Аднак ва ўказе прапісана, што максімальны памер стартавага ўзносу не павінен перавышаць 40% ад цаны жылля. Будуць улічвацца і даходы лізінгаатрымальніка, і членаў яго сям'і. І тут дзейнічае агульнае з банкамі правіла, калі штомесячная выплата за карыстанне кватэрай не павінна перавышаць паловы зарплаты (даходаў).

Пра працэнты і заробкі

Ва ўказе не прапісана, пад які працэнт прапануецца кліентам набытае лізінгавай кампаніяй жыллё. Гэта можа быць фіксаваная стаўка, прывязаная толькі да стаўкі рэфінансавання, або ўвогуле плаваючая стаўка, якая залежыць ад нейкіх іншых фактараў (напрыклад, ад узроўню інфляцыі). «Калі запрацуе ўказ, кампаніі для сябе вызначаць, які інструмент ім цікавы, і падрыхтуюць прапановы рынку. Стаўка можа быць нават гібрыднай. Падпісваючы дакумент, чалавек згаджаецца з яго ўмовамі, таму вельмі важна ўважліва чытаць дагавор да яго падпісання, бо потым яго ў любым выпадку давядзецца выконваць», – адзначыў Дзмітрый Набздораў.

Дырэктар акцыянернага таварыства «АСБ Лізінг» Сяргей Церах паведаміў, што ў іх усе выплаты ажыццяўляюцца выключна ў беларускіх рублях. Па ўжо заключаных дагаворах у іх кампаніі сістэма выплат такая: першыя два гады – стаўка па крэдыце роўная стаўцы рэфінансавання Нацбанка, потым да канчатковых разлікаў – стаўцы рэфінансавання (СР) плюс 2%. Сёння СР складае 15%, але Нацбанк з 19 красавіка збіраецца знізіць яе да 14% гадавых.

Якія павінны быць заробкі? Прыкладныя падлікі спецыялістаў паказваюць, што калі выбраць кватэру за 100 тысяч рублёў, аплаціць першы ўзнос у памеры 20%, а далей плаціць роўнымі долямі, то штомесячны плацеж складзе каля 900 рублёў. Калі плаціць з памяншэннем, то самы вялікі плацеж будзе 1300 рублёў на месяц. Атрымліваецца, што ў першым выпадку зарплата (даход) кліента і членаў яго сям'і павінна быць не меншая за 1800 рублёў, у другім – 2600 рублёў на месяц.

Без дадатковых плацяжоў і павелічэння выплат

Дзмітрый Набздораў паведаміў, што ўказам прадугледжана норма, якая даволі сур'ёзна абараняе правы лізінгаатрымальнікаў. Напрыклад, калі мяняюцца цэны на рынку нерухомасці, стаўкі на арэнду кватэр, іншыя ўмовы, якія непасрэдна не ўплываюць на расходы лізінгавай кампаніі, то ў такім выпадку кошт жылля і памер выплат у дагаворы лізінгу пераглядацца не можа. Напрыклад, праз тры гады істотна падаражэла гэта жыллё на рынку, аднак яно не змяніла сваю цану для кліента сістэмы лізінгу. Але калі яно і патаннее, то выплаты меншымі не стануць.

Прадстаўнік Нацбанка растлумачыў, што памер плацяжоў можа мяняцца толькі тады, калі з'яўляюцца нейкія акалічнасці, якія непасрэдна ўплываюць на выдаткі кампаніі. У гэтым выпадку будзе заключацца дадатковае пагадненне, каб змяніць параметры здзелкі. Скажам, калі зніжаецца стаўка рэфінансавання – памяншаюцца плацяжы, павялічваецца – плацяжы таксама павялічваюцца.

Што будзе, калі ў кліента з лізінгам пачалася чорная паласа і ён не мае магчымасці плаціць як раней? Тут трэба ісці дамаўляцца, тлумачыць, што ў вас часовыя фінансавыя цяжкасці. Кампанія можа даць адтэрміноўку аплаты асноўнага доўгу, разгледзець яшчэ нейкія варыянты. У прынцыпе, лізінгавай кампаніі, як і банку, нявыгадна адбіраць жыллё, а потым займацца высяленнем і продажам. Гэта зусім ужо крайняя мера.

У сістэме лізінгу часткі кошту аплачанага жылля пры скасаванні дагавора па віне кліента яму вернуць не заўсёды. Дзмітрый Набздораў кажа, што па гэтым пытанні ёсць асобная норма ва ўказе. «Калі чалавек кампенсаваў 50% і больш кошту кватэры або дома, тады пачынае працаваць наступны механізм: аб'ект лізінгу прадаецца, кампаніі вяртаецца сума, якую ёй недаплаціў лізінгаатрымальнік, а рэшту грошай вяртаюць кліенту», – растлумачыў ён. Калі ж дагавор скасоўваецца па віне лізінгадаўца, то чалавеку будзе кампенсавана ўсё, што ён уклаў.

Гэта самы жорсткі варыянт, але ва ўказе ёсць пункт пра тое, што можа быць зменены лізінгаатрымальнік. «Калі чалавек не можа выконваць дагавор, але ёсць ахвотны жыць у кватэры, якая была перададзена па лізінгу, на ўмовах, прапісаных у дагаворы, то можна перазаключыць дагавор з трэцяй асобай са згоды лізінгавай кампаніі», – адзначыў спецыяліст.

Тут Аляксандр Дзядкоў звярнуў увагу, што распрацоўшчыкі ўказа № 109 пастараліся прапісаць усе магчымыя сітуацыі, каб абараніць лізінгаатрымальніка, які з-за цяжкіх жыццёвых акалічнасцяў не можа часова выконваць свае абавязацельствы па дагаворы. «Калі добрасумленны раней кліент з-за праблем у жыцці не можа выконваць свае абавязацельствы, то прадугледжаны ахоўны механізм. Калі ён да трох разоў не выконвае дагавор лізінгу, гэта не можа быць падставай для скасавання дагавора. Калі больш за тры разы – тады сітуацыя вырашаецца па згодзе бакоў», – паведаміў ён.

Засталося некалькі слоў пра чаргу і мэтавае выкарыстанне жылля. Ва ўказе прапісваецца, што за грамадзянінам, які заключыў дагавор лізінгу жылога памяшкання, захоўваецца права заставацца на ўліку па паляпшэнні жыллёвых умоў да пераходу да яго права ўласнасці на гэта жылое памяшканне. А жылы дом або кватэра, атрыманыя ў часовае валоданне і карыстанне па дагаворы лізінгу, не могуць выкарыстоўвацца для прадпрымальніцкай дзейнасці. Нормы агучанага ўказа №109 пачнуць дзейнічаць праз 6 месяцаў пасля яго падпісання.

Сяргей КУРКАЧ, «Звязда», 11 красавіка 2017 г.