/ / Общественно-политические и в области права
10.06.2016

Как риелторы наживаются на покупателях и продавцах

В погоне за выгодой риэлтеры нередко идут на сделку не только с собственной совестью, но и с законом, сознательно связывая руки продавцам и покупателям. Владелец жилья не в силах пробиться через «агентурные» барьеры, желающий обзавестись крышей над головой покупатель не может «дотянуться» до продавца. Так кто же в выигрыше?

Законспирированный собственник

Легко ли купить квартиру? В крупном агентстве недвижимости нам объясняют, что при желании сотрудничать нужно заключить договор на сумму 9,45 млн (45 базовых величин):

— Мы подбираем квартиры. Вместе смотрим объекты. Работаем по факту, оплата по договору после того, как найден подходящий вариант.

Но это не все расходы. Выясняется, что после подбора квартиры придется заключить еще один договор по сопровождению сделки. Сумма — еще 12,6 млн (60 базовых величин):

— В этом случае наши агенты берут на себя оформление и проверку всей документации, пока не произойдет факт заселения нового владельца.

Итого: 105 базовых величин. Сумма внушительная. Но этих расходов можно вроде как избежать: самому найти квартиру и договориться с собственником. Небезызвестный портал Hata.by предлагает поиск квартир без посредников. Тем не менее все объявления оккупированы агентствами недвижимости. Изредка всплывают квартиры «от собственника». Звоним в надежде услышать хозяев, но в ответ: добрый день, компания такая-то, агент такой-то, чем могу помочь?

Сдаемся и выбираем подходящее предложение: просторная двушка недалеко от центра. Связываемся с некоей Вероникой и сразу выясняем детали: когда можно посмотреть квартиру и будет ли при этом собственник? Выясняется, что хозяева тоже приедут. Но радоваться рано.

— Стоимость квартиры окончательная?

— Возможен торг. Также нужно будет оплатить услуги агентства — до 105 базовых величин.

— Но ту же сумму нам называли, когда мы хотели искать через агентство жилье с нуля! То есть там и подбор, и осмотр, и прочее — весь комплекс.

Девушка, видимо, такой осведомленности не ожидала. Повисла пауза в несколько секунд.

— Давайте при встрече обсудим. Посмотрим, возможно, уберем услугу подбора жилья.

Заходим с другой стороны. Размещаем объявление о продаже квартиры. Трехкомнатная, с ремонтом, хорошим видом и другими стандартными фишками. Большими буквами пишем: с посредниками не работаем. Но не успевает после набора объявления остыть клавиатура компьютера, как уже разрывается телефон. «Добрый день, беспокоит агент такой-то»... В течение 3 часов — 6 звонков. И ни одного покупателя. Соглашаемся на работу с агентом. Он вводит в курс дела:

— Заключаем договор на 2,1 млн рублей (10 базовых). После этого мы размещаем объявление о продаже вашей квартиры на всех тематических интернет-площадках. Когда сделка состоится, вы оплачиваете стандартную комиссию — 1—3 процента от стоимости жилья.

— Но на этих же площадках я могу и сам разместить рекламу. Наверное, мне все же не понадобятся ваши услуги.

— Теоретически, конечно, можете. Но я вам так скажу: без агентства продать квартиру вам вряд ли удастся. Даром потеряете время и нервы.

Куплю «кофточку»

Агенты по недвижимости возникли не вчера. Их услугами пользовались еще во времена Советского Союза. Правда, назывались иначе, говорит председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов:

— Риэлтеров не было по определению. Сегодня это человек, прошедший аттестацию в Министерстве юстиции и получивший соответствующее свидетельство. В советское время государство не выдавало таких документов. Сделки с недвижимостью проводили агенты или посредники.

Продажа квартир была редкостью: продать можно было только кооперативное жилье, которое находилось в собственности жильцов и составляло примерно 5 процентов от всего жилого фонда. Остальное принадлежало государству. Поэтому основной операцией на рынке был обмен, рассказывает эксперт:

— Посредничество и спекуляция в СССР были запрещены и уголовно наказуемы, поэтому все сделки проводились тайно. Обсуждая по телефону подробности будущей операции, о двухкомнатной квартире, например, могли сказать «кофточка, у которой один рукав длиннее, другой — короче». То есть одна комната больше, вторая — меньше.

С распадом Советского Союза многое изменилось. В 1991 году был принят закон о приватизации, и часть жилья из государственного перешла в разряд частного. В это же время начали появляться первые агентства недвижимости. Несмотря на то что квартиры стали переходить в собственность жильцов, сделки по купле-продаже по-прежнему были невозможны: продать метры можно было только через три года после приватизации. Но многих это не останавливало. Запрет пытались обойти. Особенно часто это делали эмигранты, которые, собираясь переезжать за границу, хотели выручить деньги за недвижимость, продолжает Николай Простолупов:

— Приватизированную квартиру продать было сложно. Приходилось составлять целые цепочки со множеством операций. Владельцам жилья реализовать такую сложную схему было не под силу. Поэтому к посредникам охотно обращались. Настоящая эра продаж жилья наступила только в 1994—1996 годах. Начала развиваться и сфера риэлтерской деятельности, заниматься которой могли как фирмы, так и частные предприниматели. Сделки по купле и продаже исчислялись тысячами. Но взаимоотношения между участниками рынка ничем не были определены — весь рынок недвижимости напоминал «Комаровку».

Правила додумывают под себя

Сейчас деятельность риэлтерских организаций контролирует Министерство юстиции. С начала года здесь рассмотрели десятки обращений граждан по поводу недобросовестных агентств недвижимости. Немало нарушений попадает в поле зрения специалистов министерства и во время плановых проверок, рассказывает руководитель управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности этого ведомства Николай Старовойтов:

— За пять месяцев этого года Минюстом проведены три плановые проверки. В первом случае в отношении организации вынесено предписание по устранению нарушений законодательства о риэлтерской деятельности, во втором — прекращен срок действия лицензии, в третьем — проверка только завершена, решение еще не принято.

— За какие нарушения агентство лишилось лицензии?

— Назову лишь некоторые из них. Например, за неправильно установленные цены на свои услуги. Тарифы и ставки у нас определены постановлением Совета Министров. Осмотр объекта недвижимости с составлением акта стоит 5 базовых величин. Но вместо 5 они взяли 305 базовых величин. Еще один факт: услуги оказывал человек, не состоящий в штате организации, — работал по договору подряда. Это тоже грубое нарушение законодательства.

— Если тарифы и ставки обозначены законодательно, почему нередко на рынке цены пляшут?

— В «Бизнес-Недвижимость» нам объяснили так: мы показали 61 объект, за каждый — 5 базовых величин. На самом же деле показывай хоть 200 объектов — это одна услуга. То же самое и с рекламой. Как поступают некоторые? Прорекламировал раз — плати, еще раз — снова плати. Но так быть не должно!

Также мы сталкиваемся со случаями, когда вместо процента от сделки назначается цена в базовых величинах. Поясню: процент может взиматься только в случае купли-продажи и если был оказан весь комплекс услуг — от консультаций до регистрации недвижимости. Процент считается от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Допустим, если объект стоит до 4200 базовых величин (882 млн рублей), то ставка — 3 процента, если свыше 16 500 (3,4 млрд рублей), то 1 процент. В базовых величинах оплата берется, когда агентство предоставляло отдельные риэлтерские услуги. Например, консультирование по сделке.

Почему же некоторые идут на нарушение? Наша версия — для сокрытия выручки и соответственно занижения налогооблагаемой базы. По документам они указывают, что предоставлена часть услуг, но оплату получают за все. Что не прошло по бумагам, кладут себе в карман. Если же стоимость считается в процентах, сумму, уплаченную клиентом, скрыть не удастся. Кроме того, в отдельных случаях возможно, что в базовых величинах оплата будет выше, чем в процентном соотношении. И некоторые хитрят. Мы проводим проверки и видим эти нарушения.

— С начала года была приостановлена деятельность еще одного крупного столичного агентства — «Академическое».

— Поводом для проверки стала поступившая к нам жалоба от одной женщины. Она хотела купить квартиру и сама нашла подходящее объявление. Позвонила по указанному номеру, трубку сняла агент. Они встретились, посмотрели квартиру, и женщина решила ее купить. Тогда агент поставила условие: пока не будет заключен договор на оказание риэлтерских услуг, речи о продаже идти не может. Женщина отказалась: за что платить, если квартиру она нашла сама, а показать ее — это обязанность агента, у которой заключен договор с продавцом (хотя фактически не было и его. Выяснилось, что документ оформлен не с собственником, а с его невесткой, которая к жилплощади никакого отношения не имеет). Получив отказ, агент уговорила продавца увеличить стоимость квартиры, чтобы избавиться от несговорчивой покупательницы.

— Насколько вообще законно брать деньги и с продавца, и с покупателя?

— Мы четко обозначили нашу позицию: если покупатель сам нашел объект недвижимости, он не должен платить за подбор варианта агентству недвижимости. Ведь получается, что за одну и ту же услугу оплата взимается с двух сторон. Мы настаиваем, чтобы в этой части агентства недвижимости брали деньги только с продавца. Если покупатель обращается в риэлтерскую организацию и ему подыскивают варианты, то, конечно, возможно заключение договора. В целом, все эти вопросы регулирует Гражданский кодекс. Каждая из сторон вправе заключать договор. Но принуждать к этому — незаконно. Мы боремся с этим.

— Много неприятных фактов связано также с рынком аренды жилья.

— Здесь один из наболевших вопросов — работа по предоплате. Человек обращается в организацию для поиска съемного угла, ему выдают список с адресами квартир (услуга называется «предоставление письменной информации о спросе и предложении объектов жилой недвижимости»). За это он платит 5 базовых величин. А потом сталкивается с тем, что либо такого жилья по указанному адресу нет, либо цена отличается от той, что указана агентством, либо эта жилплощадь уже арендована. Получается, человек заплатил деньги ни за что. Поэтому мы предлагаем внести изменения в Указ № 15, касающийся риэлтерской деятельности: письменное представление информации о спросе и предложении должно работать в связке с услугой по подбору жилья. Это исключает предоплату. Лишь когда агентство подобрало вариант, устроивший клиента, составляется акт выполненных работ и выплачиваются деньги.

— У нас в стране 139 риэлтерских организаций. При этом ежегодно регистрируется 45–50 тысяч сделок купли-продажи. Вроде бы достаточно, чтобы все смогли достойно заработать соблюдая закон. Тем не менее недобросовестных агентов на рынке предостаточно. Один из риэлтеров назвал мне причиной излишнюю зарегулированность. А как вы считаете?

— Мы не вмешиваемся в деятельность агентств недвижимости, пока они дружат с законом. Судите сами: 4-5 плановых проверок в год. Остальное — по обращениям граждан. Но ведь если фирмы будут работать честно, люди не станут присылать нам жалобы. Что касается нормотворческой деятельности, она сегодня прозрачна. В доказательство тому: большинство риэлтерских организаций не нарушает правил. Так что я не вижу никаких оснований утверждать, что рынок зарегулирован. А те, кто ищет лазейки, искажает трактовки в законодательных актах, делают это умышленно из-за желания побольше положить себе в карман.

На рынок пала тень

Пока одни ищут пути обойти закон, другим он и вовсе не писан. Речь идет о так называемых серых агентах. Их на рынке порядка 20 процентов, говорит Николай Простолупов:

— У них, как правило, нет свидетельств об аттестации. Они находятся вне юрисдикции Минюста. Хотя встречаются случаи, когда некоторые из «серых» агентов де-юре числятся в зарегистрированных агентствах недвижимости. Решить вопрос здесь могут только правоохранительные органы, ведь речь идет о мошенничестве и незаконной предпринимательской деятельности.

На рынке аренды жилья, к примеру, теневые маклеры иногда скрываются под маской агентов по факту. С одним из таких столкнулась студентка минского вуза Ирина Новицкая и ее брат Олег. В поисках съемного жилья нашли объявление о сдаче простенькой двушки на улице Янки Мавра от хозяев. Девушка вспоминает:

— На том конце трубки сразу предупредили, что квартира сдается через агента по факту. Мы согласились. Правда, хозяева хотели заселить семейную пару. И агент предложила мне стать лжеженой: паспорта никто проверять не будет.

С агентом встретились прямо около подъезда. Женщина попросила представить ее как родственницу, которая пришла посмотреть, где будут жить молодожены. Хозяева-пенсионеры поверили в легенду и передали парочке ключи. Рассчитались возле подъезда с агентом, но так и не увидели договора, который та обещала подвезти на следующий день. Как выяснилось через два месяца, хозяева даже не знали, что их квартиру «обрабатывал» агент.

Экономия должна быть разумной

После ряда звонков по объявлениям нам все же удалось пробить риэлтерский заслон и пообщаться с продавцами лицом к лицу. 42-летний Сергей — хозяин однокомнатной квартиры на ул. Славинского — настроен по-боевому. Никаких посредников! Нечего терять тысячи долларов на «перебирании бумажек». В другом случае 53-летний Станислав — владелец квартиры-студии на проспекте Победителей — готов сдаться. Его объявление висит уже почти полгода. Дважды прямая сделка срывалась в последний момент. Одному покупателю не понравилось предложение возместить часть расходов на подготовку документации. Второй сослался на плохой вид из окна!

— Думаю, веди диалог специалист, который на всех тонкостях подобных сделок собаку съел, все было бы на мази, — говорит Станислав. — Видимо, придется пожертвовать некоторой суммой взамен на спокойствие и гарантию качества.

Экономия, конечно, не всегда разумна. Рынок недвижимости должен быть прозрачен. Покупатель и продавец в общем-то готовы платить риэлтеру. Но не переплачивать.

Мнения

Владимир Чернушевич, директор ООО «Загородный дом» и «Квартирный центр»:

— Назрела необходимость внесения изменений в риэлтерское законодательство, чтобы его единообразно понимали и исполняли. С покупателя за риэлтерские услуги сегодня взимают от 15 до 105 базовых величин. Отдельные агентства недвижимости руководствуются не действующим законодательством, а издаваемыми ими же Меморандумами. Нужно повышать культуру исполнения закона, чтобы участники рынка боялись его нарушать.

Мы предлагаем прописать, что стоимость риэлтерских услуг для продавца и для покупателя определяется в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи, но не менее 60 базовых величин. Подбор варианта сделки для покупателя осуществляется бесплатно (договор заключается только с юридическими лицами, “отселяющими” жильцов при сносе жилых помещений). Это может стать основой для единообразного исполнения законодательства о риэлтерской деятельности.

Виктор Шанюкевич, доцент кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» Белорусского национального технического университета:

— Нынешние требования к риэлтерской деятельности не являются жесткими. Тарификацию стоимости риэлтерских услуг следует сохранить. И, с учетом уровня доходов населения, причин для увеличения тарифов и ставок нет. У нас на оплату риэлтерских услуг в среднем идет 2,3 процента стоимости объекта, в Германии — 6,5, в Италии — 4,5, в США — 5,5. Но при этом стоимость риэлтерских услуг у нас составляет 5—8 средних заработных плат по стране, в то время как в Германии — 4, в Италии — 3,9, в США — 3,3.

Уверен, что оплачивать работу риэлтера в том или ином объеме необходимо не только продавцу, но и покупателю. Нужно распределить между ними «бремя» платежей. Это повысит ответственность риэлтерских организаций за качество оказанных услуг. Много негативных вопросов вызывает понятие «место оказания риэлтерских услуг», которое не подпадает под законодательное определение «представительство» или «филиал». Некоторые организации имеют до 20 таких мест, в том числе в регионах страны. Подобные «места» — «рассадник» многочисленных нарушений.

В тему

Сработали по-черному

С 2008 по 2015 год в Могилеве молодая семейная пара вместе с другом ради наживы в прямом смысле зарыли в землю шесть человек. «Черные агенты» находили одиноких и пьющих владельцев квартир, имеющих задолженности по коммунальным платежам. Злоумышленники предлагали будущим жертвам продать свои квартиры и купить более дешевое жилье. Согласившись на сделку, потерпевшие самостоятельно, но под бдительным контролем погашали долги и оформляли документы. Как только сделка была оформлена, преступники приглашали жертву отпраздновать успешное завершение дела. И убивали их. Когда «черных агентов» задержали, на кладбище уже были вырыты две могилы...

Начальник отдела по раскрытию преступлений против личности управления уголовного розыска УВД Могилевского облисполкома, подполковник милиции Анатолий Примачек говорит:

— Фирма, имеющая свой офис, штат работников, стабильную репутацию на рынке, — это гарантия легальности сделки. С агентом по недвижимости безопаснее встречаться в его офисе, проверив документы, подтверждающие квалификацию. При покупке недвижимости следует поинтересоваться у соседей приобретаемого жилья о личности предыдущих хозяев, сроке владения этой недвижимостью и так далее. При продаже сделка будет считаться совершенной, лишь когда деньги за жилье будут положены на счет в банке. Так даже при наихудшем сценарии преступник не сможет обрести право собственности на квартиру и при этом не выплатить оговоренную сумму.

Татьяна Литвинова

Авторы публикации: Сергей Муравский, Валерия Гаврушева, «Народная газета»
(фото - «Народная газета»)