/ / Общественно-политические и в области права
01.12.2016

Уже 60 семей в стране построили квартиры в лизинг: «Рэспубліка» оценила плюсы и минусы этого механизма

Купить квартиру, не прибегая к кредитам и не набирая долгов, но при этом не имея на руках всей необходимой суммы, – возможно ли это? Оказывается, вполне.

Как-никак, альтернативные инструменты финансирования покупки жилья никто не отменял. Например, два года назад у нас появился лизинг недвижимости.

По своей экономической сути – это кредитование, по юридической – финансовая аренда. Схема выглядит достаточно просто: клиент подбирает вариант квартиры, лизинговая компания покупает ее и передает ему ключи. При этом покупателю необходимо выплатить лизингодателю аванс (не более 40 % стоимости) и исправно платить по счетам в течение последующих 10–20 лет. Весь подвох в том, что собственником жилья он может стать только после полного погашения своего долга, хотя с регистрацией в квартире проблем нет – прописаться в ней можно хоть завтра.

Тем не менее стоит признать, лизинг жилья для физических лиц по-настоящему массовой услугой так и не стал. В настоящий момент на рынке его предлагает всего одна организация, заключившая в 2016 году более 60 договоров. Остальные лизинговые компании пока предпочитают не спешить и ждут формирования более благоприятной законодательной среды для продвижения своего бизнеса, тем более что все договоры придется подводить под общий знаменатель.

Начальник отдела регулирования лизинговой деятельности управления регулирования небанковских операций Нацбанка Александр Дедков не скрывает: появление нормативного документа, утверждающего положение о лизинге жилых домов и квартир и вносящего изменения в Указ № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности», очень затянулось. По его словам, сроки принятия указа неоднократно переносились, но к этому моменту проработаны все возможные нюансы проведения лизинговых сделок с физическими лицами. Документ одобрили в Совмине, и, предположительно, он может быть принят в конце зимы следующего года.

Рассмотрим наиболее интересные пункты документа. Прежде всего, был упрощен порядок расчетов при расторжении договора. Ведь случаи, когда лизингополучатель возместил более половины стоимости жилья, но потом захотел переехать, вполне возможны. Если события будут развиваться таким образом, ему должны вернуть ранее уплаченное. До этого схема была сложной, а там, где есть сложности, могут возникнуть недопонимание и конфликты. Поэтому в новом варианте осталось всего три цифровых показателя: стоимость квартиры по договору, сумма уплаченных платежей и стоимость жилья по независимой оценке. Например, в договоре значилась первоначальная сумма в 100 тысяч рублей, жилец оплатил из них за несколько лет 70 тысяч – считай, 70 %, а недвижимость за это время подорожала и стоит 120 тысяч. Второе делим на первое и умножаем на третью величину. Получается, что лизингодатель должен вернуть лизингополучателю уже не 70 тысяч, а 84. То есть покупатель даже останется в выигрыше. Иная ситуация будет, если цены на жилье просядут и двушка спустя годы будет стоить 70 тысяч. Тогда жильцу возвратят всего 49 тысяч.

– Желающий обзавестись жильем по лизингу должен осознавать ответственность, учитывать риски и понимать, что суммы в договоре остаются неизменными в течение всего срока. Перед подписанием договора, кстати, граждане должны будут подписать документ о том, что со всеми нюансами ознакомлены и понимают последствия принимаемого решения. При большом желании, настойчивости и согласии сторон могут быть внесены изменения в договор, чтобы пересмотреть стоимость предмета лизинга по договору. Но лизингодатели редко готовы изменять подписанное в ущерб своим интересам, и не стоит на это особо рассчитывать, – обращает внимание представитель Нацбанка.

Чтобы отсечь граждан с несерьезными намерениями, в документе прописана норма о том, что если жилец уплатил меньше половины стоимости и передумал, то он свободен, но денег не увидит. Еще одной причиной расторжения договора может стать забывчивость платить по коммунальным счетам. Лицевые счета, к слову, будут зарегистрированы на лизинговую компанию, но оплачивать ЖКУ предстоит жильцу по обычным тарифам. Так же, как стоит вопрос и по страховке. Жилец отвечает за потоп у соседей, пожар и шум. Зато лизинговая компания будет разбираться, если в доме, скажем, пойдут трещины по стенам или начнут выпадать стекла из окон. Именно она будет требовать от застройщика устранения недочетов либо же привлекать к починке стороннюю организацию за свой счет.

А вот кто и за чей счет будет делать ремонт в новостройке – вопрос договоренности. Как и то, когда представитель компании может заглянуть в гости, чтобы убедиться, что за год клиент не снес втихаря стену или не превратил свое жилье в склад. В документе также прописано, как быть, если семья распалась или кто-то умер, лизинговая компания обанкротилась и прекратила работу.

Самый волнующий вопрос – в какой валюте брать в долг? Есть два варианта: в белорусских рублях или в псевдовалюте. Это такая уступка со стороны лизингодателей, ведь выдача кредитов в долларах и евро физическим лицам запрещена. Если этот пункт согласуют, стоимость квартиры будет переводиться в условные единицы, и каждый месяц клиент будет платить в рублях, но по курсу Нацбанка. В случае рублевых лизинговых договоров речь идет о ставке рефинансирования (сегодня она равна 18 %) и 2 % сверху. Есть еще варианты под 17 % годовых, но при условии, что покупка жилья производится у партнеров лизингового оператора, но через год условия несколько меняются – ставка рефинансирования плюс 3 %. В таком случае сумма платежей будет пересчитываться следом за решениями Нацбанка. К слову, примерно на таком уровне держатся самые недорогие кредиты для желающих построиться или купить жилье в Беларусбанке. Для имеющих дело с системой стройсбережений ставка рефинансирования увеличивается на один процент, для остальных – на 3 %. Кредит от Белагропромбанка под 17 % годовых лимитирован и ориентирован на очередников. Другие кредиты, манящие условиями 17,5 % годовых, спустя несколько лет отыграют свое за счет увеличения минимум на 6 пунктов сверху ставки рефинансирования. К тому же условия для их получения жестче, на большую сумму рассчитывать не приходится, а ходить нужно дольше. А если есть прямая связь между застройщиком и лизинговой компанией, это облегчает выбор остро нуждающимся в собственном жилье, пусть и далеко не на самых выгодных для кошелька условиях.

В случае с псевдовалютой лизинговые компании называют примерные ставки в размере 7–13 % годовых и уточняют, что они останутся неизменными на время действия договора.

– Что будет выгоднее: псевдовалютный лизинг или обычный? Сложно сказать с учетом длительности действия договора. Просчитать я не берусь, – делится мнением Александр Дедков. И советует смотреть на условия, причем не указанные на сайтах, а составленные под себя в офисе компаний, а также на график платежей. – Логично, что, когда появится больше игроков на этом рынке, будут и более приятные условия.

МНЕНИЕ

Александр ДЕДКОВ, начальник отдела регулирования лизинговой деятельности управления регулирования небанковских операций Нацбанка:

– К сожалению, пока не все знают о лизинге недвижимости, не все понимают, что это такое. Мы стараемся делать все возможное. Например, предусматриваем законодательно, чтобы на сайтах лизинговых организаций была информация об их деятельности. В этом году мы уточнили состав этих сведений и как они должны представляться, чтобы повысить информативность и понятность условий лизинга для физлиц.

Сергей ШИМАНОВИЧ, директор Ассоциации лизингодателей:

– В 2014 году была заключена первая сделка по лизингу с недвижимостью для физлиц, а в 2015-м сделок было уже шесть, в 2016 году – 60. Так что говорить о том, что инструмент получил широкое распространение, очень рано. Пока не вся законодательная база прошла полную трансформацию, не был закрыт ряд вопросов, связанных с госрегистрацией жилья, уплатой коммунальных платежей, правилами наследования, разделением имущественных прав в случае изменения семейного статуса лизингополучателя. Обеим сторонам процесса надо быть уверенными в своих правах и обязанностях, ведь договоры будут заключаться не на один год. Благо на стадии завершения находится глобальный нормативно-правовой акт. Если его подпишут в том виде, в котором его хотело бы видеть лизинговое сообщество, сегмент получит большое развитие, учитывая, что ипотека как таковая у нас не прижилась в первую очередь в силу дороговизны. Целый ряд лизинговых операторов, связанных с иностранным капиталом, готов выйти на этот рынок, и тогда, думаю, граждане получат хороший альтернативный источник финансирования покупки жилья, отличный от кредитования. Это позволит всем нам вступить в светлое будущее, когда у каждой семьи будет своя квартира.

Мария ДРУК, «Рэспубліка», 30 ноября 2016 г.
(коллаж – Юлия КОСТИКОВА, фото – Павел ЧУЙКО)