/ / Общественно-политические и в области права
18.03.2015

О некоторых вопросах, связанных с приватизацией жилья

1. Исходя из положений Указа № 524 решения о приватизации жилых помещений государственного жилого фонда (далее – жилые помещения), являющихся одноквартирными жилыми домами, могут приниматься без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию их создания и возникновения права государственной собственности на них, а также документов, удостоверяющих произведенную государственную регистрацию создания земельных участков, на которых они расположены.

Техническая инвентаризация проводится в обязательном порядке в случае отсутствия у балансодержателя, нанимателя либо территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним технической документации в отношении одноквартирного жилого дома для цели получения необходимых сведений о жилом помещении при подготовке решения о приватизации.

Что касается приватизации изолированных жилых помещений, расположенных в многоквартирном либо блокированном жилом доме, то Указом № 524 предусматривается возможность принятия решения о приватизации таких объектов без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию создания и возникновения права государственной собственности на такие помещения. При этом в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны быть сведения в отношении капитального строения, в котором расположены такие помещения, то есть капитальное строение должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

В случае принятия решения о приватизации жилого помещения до государственной регистрации его создания и возникновения права государственной собственности на него государственная регистрация создания приватизированного жилого помещения, договора его купли-продажи, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на него производится по заявлению гражданина, осуществляющего приватизацию, в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При приватизации жилых помещений, являющихся одноквартирными жилыми домами, гражданам до государственной регистрации создания приватизированного жилого помещения, договора его купли-продажи, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на него необходимо обратиться в местный исполнительный комитет за предоставлением земельного участка, необходимого для обслуживания такого объекта. Вопрос предоставления гражданину земельного участка для обслуживания соответствующего жилого дома должен разрешаться на основании нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного в установленном порядке договора купли-продажи приватизированного жилого помещения в соответствии с абзацем двенадцатым части первой пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 »Об изъятии и предоставлении земельных участков».

2. Нормы Указа № 524 не изменяют порядок определения оценочной стоимости жилых помещений, установленный статьей 141 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. (далее – Жилищный кодекс), которой предусмотрено, что стоимость объектов приватизации определяется в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, с учетом их потребительских качеств в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, комиссиями местных исполнительных и распорядительных органов, а также иных государственных органов, других организаций, указанных в части первой пункта 1 статьи 136 данного Кодекса (далее – оценочная комиссия).

В соответствии с частью второй пункта 2 статьи 136 Жилищного кодекса приватизация жилых помещений, находящихся в безвозмездном пользовании организаций негосударственной формы собственности, созданных в результате разгосударствления и приватизации, осуществляется по решению государственных органов, с которыми заключены договоры безвозмездного пользования, или уполномоченных ими лиц.

Согласно перечню административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200, а также Закону Республики Беларусь от 28 октября 2008 года «Об основах административных процедур» лица, уполномоченные государственным органом, заключившим договор безвозмездного пользования жилым помещением, относятся к организациям, к компетенции которых относится осуществление административной процедуры (термин «уполномоченный орган» определен в пункте 2 статьи 1 вышеназванного Закона).

Механизм осуществления административной процедуры «принятие решения о приватизации жилого помещения» включает также и определение стоимости объекта приватизации.

В этой связи полагаем, что создание оценочной комиссии и определение стоимости объектов для целей совершения административной процедуры «принятие решения о приватизации жилого помещения» должно осуществляться непосредственно лицом, уполномоченным государственным органом, заключившим договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Порядок расчета оценочной стоимости жилых помещений оценочными комиссиями установлен Положением об определении стоимости объектов приватизации, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 мая 2013 г. № 421 (далее – Положение № 421), согласно которому при определении оценочной стоимости жилых помещений используются данные бухгалтерского учета.

Справочно: по вопросу оценки объектов приватизации рекомендуем учитывать в работе совместное письмо Министерства жилищно-коммунального хозяйства (далее – Минжилкомхоз) и Государственного комитета по имуществу (далее – Госкомимущество) от 25 марта 2014 г. № 02-02-02/440, направленное в областные, Минский городской исполнительные комитеты. Письмо также размещено на официальных сайтах Минжилкомхоза и Госкомимущества.

В рамках реализации подпункта 1.4 Указа № 524 с учетом действующего законодательства заключение договоров на оказание услуг по независимой оценке жилых помещений, подлежащих приватизации, с организациями, осуществляющими оценочную деятельность, возможно для определения их рыночной стоимости в текущем использовании. При этом дата оценки рыночной стоимости в текущем использовании жилого помещения будет устанавливаться не ранее даты осмотра объекта оценки и (или) даты заключения договора на оказание услуг по проведению независимой оценки. Оценка рыночной стоимости в текущем использовании жилого помещения в данном случае должна выполняться для цели продажи без проведения аукциона либо конкурса.

В соответствии с Указом № 524 проведение независимой оценки рыночной стоимости жилого помещения, а также в случае необходимости технической инвентаризации (проверки характеристик) жилого помещения и (или) изготовление технического паспорта (ведомости технических характеристик) на него финансируются за счет средств местных бюджетов, поступающих от приватизации жилых помещений.

В случаях возникновения спорных вопросов по независимой оценке рыночной стоимости в текущем использовании приватизируемых жилых помещений, проведенной организациями, осуществляющими оценочную деятельность, пунктом 25 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», дано право заинтересованным в оценке лицам на основании собственного решения инициировать проведение экспертизы достоверности оценки уполномоченными исполнителями экспертизы. Информация о юридических лицах – уполномоченных исполнителях экспертизы размещена на сайте Госкомимущества www.gki.gov.by.

Обращаем внимание, что законодательством, регулирующим процедуру приватизации жилых помещений, экспертиза достоверности оценки жилых помещений, оценку которых для цели их приватизации проводит оценочная комиссия (определяет их оценочную стоимость), не предусмотрена.

3. Для решения вопросов, связанных с принятием мер по изменению необоснованно высокой оценочной стоимости приватизируемых жилых помещений подпунктом 1.4 пункта 1 Указа № 524 предусматривается, что в случае, если оценочная стоимость 1 кв. метра приватизируемого жилого помещения, определенная в порядке, установленном актами жилищного законодательства, в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, на 30 процентов и более превышает определенную в том же порядке оценочную стоимость 1 кв. метра двух или более аналогичных жилых помещений типовых потребительских качеств (по году ввода в эксплуатацию, территориальной принадлежности), местный исполнительный и распорядительный орган, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилое помещение, государственный орган, другая государственная организация, подчиненная Президенту Республики Беларусь, республиканский орган государственного управления, другая государственная организация, подчиненная Правительству Республики Беларусь, заключившие договор безвозмездного пользования жилым помещением, или уполномоченное ими лицо (далее – организация) обеспечивают проведение независимой оценки рыночной стоимости, после чего решение о приватизации жилого помещения принимается по наименьшей оценочной либо рыночной его стоимости.

С целью реализации нормы подпункта 1.4 пункта 1 Указа № 524 рекомендуем руководствоваться следующим.

Приказом Минжилкомхоза от 28 февраля 1992 г. № 14, принятым во исполнение распоряжения Совета Министров Республики Беларусь от 13 января 1992 г. № 21р, была утверждена Инструкция по переоценке жилых домов государственного и общественного жилищного фонда в ценах 1991 года по состоянию на 1 января 1992 г., согласно которой все организации обязаны были произвести переоценку жилищного фонда в ценах 1991 года с заполнением ведомости по переоценке согласно приложению к указанной Инструкции.

Пунктом 10 Положения № 421 также предусмотрена возможность пересчета стоимости (действительной стоимости) жилых помещений в цены на 31 декабря1991 года.

Таким образом, у организаций имеются данные о стоимости 1 кв. метра жилых помещений в ценах 1991 года каждого жилого дома, находящегося на балансе, либо у них есть возможность его определения в установленном порядке.

Подпунктом 1.4 пункта 1 Указа № 524 для определения возможности применения данной нормы к оценке стоимости жилых помещений, расположенных в конкретном жилом доме, предлагается сравнивать оценочную стоимость 1 кв. метра приватизируемого жилого помещения, определенную в порядке, установленном актами жилищного законодательства, в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, с оценочной стоимостью 1 кв. метра двух или более аналогичных жилых помещений, определенной в том же порядке.

В соответствии с пунктом 7 Положения № 421 при определении действительной стоимости жилого помещения в качестве расчетной единицы применяется стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения.

Если учесть, что оценочная стоимость 1 кв. метра приватизируемого жилого помещения в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, в данном случае должна сравниваться с оценочной стоимостью 1 кв. метра двух или более аналогичных жилых помещений типовых потребительских качеств (по году ввода в эксплуатацию, территориальной принадлежности), определенной в том же порядке, то, следовательно, у сравниваемых жилых помещений должны быть одинаковые коэффициенты потребительских качеств жилого помещения и коэффициент качества жилой среды, одинаковый износ (накопленная амортизация) и одинаковый общий индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску (для работ, освобождаемых от налога на добавленную стоимость), принимаемый к уровню цен 1991 года (без применения ресурсно-сметных норм) (далее – индекс СМР).

Если в данном случае произвести соответствующие тождественные преобразования (то есть сократить одинаковые множители), то для упрощения процедуры определения возможности применения нормы подпункта 1.4 пункта 1 Указа № 524 к оценке стоимости жилых помещений, расположенных в конкретном жилом доме, достаточно будет сравнить стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения в указанном доме, определенную в ценах 1991 года, со стоимостью 1 кв. метра общей площади жилых помещений, определенную также в ценах 1991 года, двух или более аналогичных жилых помещений типовых потребительских качеств, не определяя предварительно их оценочную стоимость в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации.

При этом норма подпункта 1.4 пункта 1 Указа № 524 предусматривает возможность применения для такого сравнения любых жилых домов типовых серий (90; М111-90; 111-108; М464-У1; М464-М; 152; 3А-ОПБ и т.д.) независимо от их этажности, материала стен и других технических характеристик, поскольку ограничения для таких домов установлены только по году ввода в эксплуатацию и территориальной принадлежности.

В случае отсутствия на конкретном участке населенного пункта жилых домов, аналогичных рассматриваемому по году ввода в эксплуатацию, организации следует обратиться в ближайшие по территориальной принадлежности районные, городские организации данной области для определения таких жилых домов, поскольку Указ № 524 не ограничивает территориальную принадлежность таких домов только, например, улицей, районом, городом.

Если анализ, проведенный организацией, покажет превышение в конкретных домах определенной таким образом стоимости 1 кв. метра общей площади на 30 процентов и более чем у аналогичных домов, то организация определяет данные дома для отдельного учета (например, решениями, приказами с указанием обоснований такого учета: конкретные адреса, стоимости 1 кв. метра общей площади жилых помещений, расчеты, подтверждающие соответствующее превышение стоимости).

Рекомендуем организациям заблаговременно определить жилые дома, подпадающие под действие нормы подпункта 1.4 пункта 1 Указа № 524.

Пример: жилой дом введен в эксплуатацию в г. Кобрине в 1989 г.

Стоимость 1 кв. метра общей площади данного дома в ценах 1991 года составляет 380 рублей.

Стоимость 1 кв. метра общей площади аналогичных по году ввода в эксплуатацию (1989 г.) и территориальной принадлежности (г. Кобрин) двух жилых домов серий М111-90 и М464-М составляет, соответственно: 190 рублей и 220 рублей.

Средняя стоимость 1 кв. метра общей площади этих жилых домов составляет (190+220):2=205 рублей.

Стоимость 1 кв. метра общей площади данного дома в ценах 1991 года на 85 % выше, чем средняя стоимость у аналогичных жилых домов, то есть превышает установленный 30% порог и, следовательно, жилые помещения в указанном доме при их приватизации подпадают под действие нормы подпункта 1.4 пункта 1 Указа 524.

Считаем необходимым также отметить, что предлагаемый порядок действий носит рекомендательный характер.

Возможно, организация найдет для реализации указанной нормы более приемлемый алгоритм действий с учетом особенностей своего региона.

Так, в г. Минске оценочная стоимость жилых помещений для цели их приватизации в абсолютном большинстве будет ниже их рыночной стоимости, в связи с чем необходимость обеспечения проведения независимой оценки рыночной стоимости в таком случае минимальна.

4. Анализ обращений граждан по вопросам приватизации жилых помещений показал, что некоторые местные исполнительные и распорядительные органы вынуждали граждан повторно оплачивать часть стоимости жилых помещений при их приватизации, которую граждане ранее оплатили непосредственно в ходе его строительства, мотивируя это отсутствием законодательного урегулирования указанного вопроса.

В настоящее время данный вопрос решен подпунктом 1.5 пункта 1 Указа № 524, который определяет возможность и порядок зачета денежных средств граждан, внесенных ранее ими в счет оплаты стоимости строительства жилых помещений, подлежащих приватизации.

Для зачета указанных денежных средств гражданам следует представить дополнительно к заявлению и документам, определенным законодательством, договор о совместном строительстве жилых помещений и документы, подтверждающие сумму внесенных ими денежных средств, а при отсутствии такого договора допускается представить только документы, подтверждающие сумму внесенных денежных средств.

К таким документам, в частности, возможно отнести квитанции, чеки, платежные поручения, приходные ордеры, расчетные листки (в случае, если соответствующие суммы удерживались из заработной платы граждан), документы, подтверждающие перечисление соответствующих денежных средств на указанное строительство, полученных от целевых кредитов, ссуд, субсидий, а также иные документы, из которых однозначно следует, что эти денежные средства были внесены гражданином в счет оплаты стоимости строительства данного жилого помещения.

Для целей реализации указанной нормы полагаем целесообразным применить следующий алгоритм.

На основании представленных гражданином, а также имеющихся в наличии либо полученных организацией по соответствующим запросам документов определяется часть жилого помещения, которая была построена за счет государственных средств (прибыли организации), по следующей формуле:

Кд = 1 – (Сгр : С),

где Кд – доля участия государственной организации в финансировании строительства жилого помещения;

С – стоимость строительства жилого помещения (указана в договоре о совместном строительстве квартиры, а при его отсутствии рассчитывается на основании данных о стоимости жилого дома на момент ввода в эксплуатацию, других документов, позволяющих определить стоимость строительства данного жилого помещения), рублей;

Сгр – сумма денежных средств, внесенная гражданином в счет оплаты стоимости строительства жилого помещения, рублей.

В этом случае стоимость жилого помещения, подлежащая оплате гражданином, будет определяться по формуле:

Оопл = Ос (Ор) х Кд,

где Оопл – стоимость жилого помещения, подлежащая оплате гражданином, рублей;

Ос – оценочная стоимость жилого помещения, рублей;

Ор – рыночная стоимость в текущем использовании жилого помещения, рублей.

Пример: стоимость квартиры в соответствии с договором о совместном строительстве жилого помещения составляет 100 млн. рублей;

сумма денежных средств, внесенная гражданином в счет оплаты стоимости строительства данного жилого помещения, составляет 30 млн. рублей;

доля участия государственной организации

в финансировании строительства жилого помещения составляет 0,7: Кд = 1 – (30 : 100) = 0,7;

оценочная стоимость жилого помещения, рассчитанная на дату подачи гражданином заявления о приватизации, составляет 200 млн. рублей;

стоимость жилого помещения, подлежащая оплате гражданином, составит 140 млн. рублей: Оопл = 200 х 0,7 = 140.

Полагаем необходимым отметить, что нормы подпункта 1.5 пункта 1 Указа № 524 и иные действующие нормативные правовые акты не предусматривают возможность учета трудового участия граждан в строительстве жилых помещений хозяйственным способом при их приватизации, а также не предусматривают возможность и порядок зачета денежных средств в счет оплаты стоимости приватизации занимаемых по договору найма жилых помещений, ранее затраченных нанимателем на их самовольную постройку, реконструкцию (в том числе и узаконенную впоследствии).

5. Пунктом 9 Положения № 421 установлено, что в случае если стоимость хозяйственных (подсобных и дворовых) построек не предусмотрена проектом строительства жилого дома и не входит в стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, к оценочной стоимости жилого помещения добавляется стоимость хозяйственных (подсобных и дворовых) построек.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольное строительство – деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена, в частности, без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Приватизация жилого помещения может быть осуществлена только после того, как самовольные постройки приняты в эксплуатацию и разрешена их государственная регистрация.

С учетом изложенного и того, что занимаемые нанимателем жилые помещения в одноквартирном, блокированном, многоквартирном жилом доме являются государственной собственностью, то при получении согласования (разрешения) местного исполнительного и распорядительного органа самовольных переустройства и (или) перепланировки или решения местного исполнительного и распорядительного органа о приемке в эксплуатацию самовольной постройки, такие постройки оформляются в государственную собственность и передаются в собственность нанимателя жилых помещений в одноквартирном, блокированном, многоквартирном жилом доме одновременно с этими жилыми помещениями на условиях, установленных законодательством о приватизации, в случае отсутствия:

  • решения суда о признании за нанимателем права собственности на самовольную постройку;
  • оформленных нанимателем квартиры с местным исполнительным и распорядительным органом договорных обязательств, устанавливающих иной порядок оформления в собственность самовольных построек, либо зачета денежных средств, внесенных гражданином на их строительство.

Оценку стоимости указанного жилого помещения следует производить на дату подачи заявления о приватизации в соответствии с пунктом 9 Положения № 421, когда прилагаемые к заявлению документы, необходимые для принятия решения о приватизации, стали содержать достоверные сведения о занимаемом заявителем жилом помещении.

Вопрос о признании права собственности на самовольную постройку для таких случаев может быть рассмотрен в судебном порядке.

6. Исходя из изложенного приватизация жилых помещений может осуществляться по оценочной стоимости, определенной в соответствии с Положением № 421, либо в случаях, предусмотренных Указом № 524, по рыночной стоимости в текущем использовании. В решении в обязательном порядке должна быть отражена одна из указанных стоимостей, по которой осуществляется приватизация жилого помещения либо исходя из которой определяется стоимость жилого помещения, подлежащая оплате.

В соответствии с законодательством оплата стоимости приватизируемых жилых помещений может производиться в рассрочку до сорока лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее десяти процентов от оценочной стоимости либо в случаях, предусмотренных Указом № 524, от рыночной стоимости в текущем использовании этих жилых помещений.

При наличии у граждан именных приватизационных чеков «Жилье», а также возможности зачета денежных средств, внесенных ими в счет оплаты стоимости строительства приватизируемых жилых помещений, либо при наличии права на приватизацию жилых помещений на льготных условиях, стоимость жилых помещений, подлежащая оплате в порядке, установленном пунктом 1 статьи 144 Жилищного кодекса, должна определяться с учетом указанных прав, предоставленных законодательством гражданам.

7. Указом № 524 внесены дополнения в Указ Президента Республики Беларусь от 15 октября 2007 г. № 498 «О дополнительных мерах по работе с обращениями граждан и юридических лиц», касающиеся порядка обращения граждан по вопросам определения стоимости жилых помещений в процессе приватизации.

В случае если при обращении гражданина в оценочную комиссию остались неразрешенными вопросы, связанные с определением стоимости жилых помещений, то гражданин вправе обратиться:

  • в главные управления, управления (отделы) жилищно-коммунального хозяйства, жилищной политики, городского хозяйства областных, Минского городского исполнительных комитетов – если жилое помещение находится в коммунальной собственности;
  • в республиканский орган государственного управления, государственную организацию, в подчинении которых находится организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится приватизируемое жилое помещение – если жилое помещение находится в республиканской собственности.

Рассмотрение обращений граждан по вопросам определения стоимости жилых помещений в процессе приватизации должно быть всесторонним. При этом необходимо:

1) обеспечить проверку правильности отражения в бухгалтерском учете первоначальной (переоцененной) стоимости, накопленной амортизации и других данных бухгалтерского учета, используемых комиссиями для расчета оценочной стоимости приватизируемых жилых помещений;

2) проверить правильность расчета действительной стоимости жилых помещений;

3) проверить правильность применения индексов СМР, коэффициентов потребительских качеств жилого помещения, коэффициентов качества жилой среды;

4) в случае выявления ошибок (в том числе арифметических) при определении оценочной стоимости приватизируемых жилых помещений поручить соответствующим организациям, при которых созданы оценочные комиссии, организовать работу по внесению исправлений в расчет оценочной стоимости жилых помещений и обеспечить контроль.

Результат рассмотрения указанных вопросов должен быть отражен в ответах на обращения граждан.

При невозможности разрешения всех спорных вопросов указанными организациями гражданин вправе обратиться в Госкомимущество с приложением ответов на его обращения, исходя из которых следует, что всесторонняя проверка правильности определения оценочной стоимости приватизируемого жилого помещения ими была проведена. Вместе с тем в случаях, когда оценочная стоимость приватизируемого жилого помещения (дата ее определения) была определена до 16 ноября 2014 г., обращения граждан по вопросам правильности ее определения будут рассматриваться Госкомимуществом и Минжилкомхозом совместно.

По вопросам, связанным с принятием решений о приватизации жилых помещений, в отношении которых отсутствуют документы, удостоверяющие государственную регистрацию создания таких помещений и возникновения права государственной собственности на них, организация вправе обратиться в Госкомимущество.

По вопросам, касающимся порядка определения оценочной стоимости 1 кв. метра двух или более аналогичных жилых помещений типовых потребительских качеств (по году ввода в эксплуатацию, территориальной принадлежности) и дальнейшего сравнения ее с оценочной стоимостью 1 кв. метра приватизируемого жилого помещения, если для принятия решения недостаточно настоящих рекомендаций, а также по вопросам, связанным с обращением и использованием чеков «Жилье», зачетом денежных средств, внесенных ранее работниками государственных организаций в счет оплаты стоимости строительства жилых помещений, подлежащих приватизации, и иным вопросам, связанным с процедурой приватизации жилья, организация вправе обратиться в Минжилкомхоз.